Очаква се цените на имотите да забавят своя ръст и през настоящата година увеличението да е с темповете на инфлацията. Такава прогноза направи на форум в Пловдив днес университетският преподавател д-р Мирослав Владимиров, който е член на Съвета на директорките на компания за недвижими имоти.

Вече има първи признаци за това.

„През третото тримесечие на предходната година номиналните цени, съдържащи инфлацията, започнаха да изостават. С други думи инфлацията започна да се движи по-бързо от тях. Това на практика значи, че реалните цени започнаха да намаляват. Инфлацията е процес по обезценяване и ни трябват повече пари, за да си купим например килограм кашкавал. Същото е и с пазара на недвижими имоти, ако от номиналната цена махнем инфлация ще разберем какво се случва на имотния пазар, тоест чистото отношение между търсене и предлагане“, поясни д-р Владимиров.

По думите му вероятно през 2023 ще видим намаляване на темпа на ръста на цените, вследствие на намаляване на инфлацията.

„Ако тази година средногодишната инфлация остане в рамките на 10%. Най-вероятно цените на имотите няма да нараснат повече от 10-12%. Тази година вероятно пазарът ще намери равновесие“, посочи д-р Владимиров.

Той прогнозира, че количеството сделки ще бъдат с около 10% повече, отколкото през 2019 година.

Преподавателят коментира, че обратно на вярванията ковид пандемията е стимулирала пазара на имоти и 2020 и 2021 година не могат да бъдат вземани за сравнения, тъй като те се отклоняват значително от нормалния темп на пазара. 

Цени на имоти в Пловдив

Средните цени по кварталите в Пловдив са нараснали с 15,4% спрямо година назад, показва графика на д-р Владимиров, базирана върху оферти от портал за търговия с имоти.

„Може би, когато статистиката излезе, ще видим около 2-3% по-малко ръст, тъй като това са офертни цени, т.е. какво ми трябва на мен като продавач, докато реалната стойност на сделка след договарянето е различна“, посочи преподавателят.

Квадратният метър жилищна площ в Пловдив скочи с между 100-300 евро за годинаПловдивчанин продава апартамент за 6 биткойна

Има ли балон?

Средно реалните цени на пазара на имоти /намалени с инфлацията/ растат с 4,96% от около 2015 досега, посочи д-р Владимиров.

„Европейската комисия има една процедура за следене на дисбаланси, където се сравняват различните параметри, по които следят икономиката. Един от тях се нарича дефлиран индекс на жилищните цени, т.е. реалните цени. ЕК са сложили праг от 6%, при което годишното поскъпване се счита за прекомерно, или разговорно казано има балон. В нито един момент от 2015 досега нашият пазар не е бил близо до свръхнадценен. Цените съответстват на обективните фактори“, допълни той.

По думите на експерта тенденцията за ръста на цените е световна и поскъпването на нашия пазар е напълно съизмеримо.

„Нормално е всичко да поскъпва. През 2010 ние бяхме на 24-25% от средноевропейското БВП, сега сме на 51-52%. Колкото нашата икономика се сближава, толкова повече ще догонваме като доходи, цени и БВП. Това е естествен процес - тече бавно, измененията не се виждат на тримесечие, но е напълно нормален“, посочи преподавателят.

Първи стъпки на забавяне на пазара

Брокери коментират, че вече има сериозно намаление на броя сключени сделки през първото тримесечие на 2023 година. За него обаче още няма статистика, а последните данни са за миналата година. 

Д-р Владимиров очерта основните източници на информация за анализаторите на пазара – броят, сключени сделки, публикувани от Агенция по вписванията, и статистиката на НСИ и Евростат.

„Стандартно пазарът е свикнал да следи Агенция по вписванията, чиито данни имат предимство – оперативно бързи, но не са много точни. Там са включени не само жилищни имоти, не само купени от домакинствата, а и ипотеките са плюс преподписванията на 10-тата година. НСИ пък са оперативно бавни и чакаме данни за последното тримесечие на 2022 година на 24-25 март тази година“, поясни той.

Първо сериозно поевтиняване на апартаментите в ПловдивЦените са надолу само за новото строителство, старите домове продължават да поскъпват

„Според Агенцията по вписванията третото тримесечие на 2022 г. е по-слабо от второто на 2022 г. и третото на 2021 година. Такава картина не се е случвало от преди ипотечната криза през 2010 година. Нашият пазар е със сезонен характер – слабо първо тримесечие, малко засилване през второто и много силни трето и четвърто тримесечие. Това явно показва, че се е случило нещо на пазара, има забавяне. Но все още изчакваме да видим какво се случва с данните на НСИ. Според последните статистически данни няма спад със сделките на жилищни имоти, напротив те растат със 7,1%. Ако сравняваме спрямо 2019-2020 година, през третото на 2022 сделките са с една четвърт повече. Така, изключвайки данните от пика през пандемията, все пак се наблюдава ръст“, посочи д-р Владимиров и отново подчерта, че данните на Агенция по вписванията страдат от някои големи неточности. 

Спад на сделките с имоти в Пловдив, всяка четвърта покупка е с ипотекаНай-голям е отливът от пазара в София, най-печелишво - Черноморието

Пазар в равновесие до края на 2023 г.

„Пазарът излезе от равновесието преди ковид пандемията и сега лека полека обратно се връща към равновесната си точка – връща се към по-стабилните си и естествени темпове на растеж. За да се стигне точката на баланс, продавачите трябва да коригират своите очаквания за ръст на цените, какъвто имаше в предните 2 години, и да разберат, че вече само инфлацията движи цените на горе, но ако тя намалява и темпът на растеж ще намалява. Купувачите трябва да се убедят, че цените няма да падат, а ще растат. Когато тези две групи участници формират своите по-реалистични очаквания, някъде там, вероятно през тази година, пазарът ще влезе в равновесие“, допълни Владимиров.

Банково кредитиране

Има сериозни тенденции, които ще доведат до оскъпяване на кредитирането. Вече има ръст между 5-10% на цената на новия бизнес по кредитите. Очаква се и плавно увеличение на лихвите по кредитите. Това счита банковият експерт д-р Николай Лазаров. 

Средният кредит, отпускан за покупка на жилище в Пловдив, се е увеличил с около 20% за година и достига около 72 000 евро, докато миналата година е бил около 60 000 евро. Средно банките кредитират около 80% от стойността на сделката за закупуване на имот. 

Лазаров напомни и да се вземат разумни решения за банково кредитиране.

„Ако днес вноската ви е сума Х, не значи, че и утре ще бъде същата“, посочи още Лазаров.

"Пловдив е огромен пазар, развиващ се чудесно, чудото на недвижимите имоти в България, като обем на строителството. Икономиката на града и областта се развива много добре. Пловдив привлича работна ръка и инвеститори, виждаме го това нещо, ще има търсене на качествени имоти, но в никакъв случай, няма да е с този интензитет от предходните години. Иневесторите с цел спекула ще са много по-малко", счита още Лазаров. 

Той посъветва, че ако гледаме на един апартамент като на дом, то моментът за покупка е подходящ. Ако обаче гледаме на него като актив, т.е. с цел спекулативна препродажба, е рисково начинание.