Данъчните оценки на имотите ще бъдат увеличени поетапно с общо 100% до края на 2029 г. Това предвижда пакетът от промени в данъчните закони, предложен от Министерството на финансите. Първото увеличение ще бъде с 30% през 2027 г., а през следващите две години са предвидени още две стъпки от по 35%. Промяната ще засегне сградите, земите и земеделските земи. Новите оценки обаче няма да бъдат използвани при определянето на такса „смет“.

И докато в големите градове увеличението вероятно няма да бъде усетено, то в малките населени места ефектът може да бъде по-осезаем. Причината е проста – там все още има значителен брой имоти, които се прехвърлят на данъчна оценка, а не на реалната им пазарна стойност.

В Пловдив пазарът отдавна е далеч над данъчните оценки

Пловдивският имотен пазар през последните години също се отдалечи сериозно от стойностите, върху които се изчисляват данъците.

По данни на НСИ цените на жилищата в града са се увеличили с 5,8% само през второто тримесечие на 2026 г. спрямо предходното тримесечие. На годишна база ръстът на цените на жилищата в страната достига 15,5%, като Пловдив е сред градовете с най-съществено поскъпване през периода.

Пазарните офертни данни за Пловдив през септември показват средни нива около 1500 евро за квадратен метър, макар че разликите между кварталите са значителни. В централните части цените са значително по-високи. На този фон данъчната оценка на едно жилище често остава далеч под цената, на която то реално би се продало. Именно затова според практикуващи нотариуси при сделките с жилища в големите градове промяната няма да бъде драматична. Там пазарните цени обичайно са толкова над данъчните оценки, че дори тяхното удвояване няма да ги доближи до реалната стойност на имота.

По-сериозният въпрос е какво ще се случи там, където данъчната оценка все още играе много по-голяма роля при определянето на цената на сделката.

В селата разликата може да е сериозна

В малките населени места картината е различна. При наследствени къщи, стари жилища и земеделски имоти нерядко се стига до сделки, при които страните използват данъчната оценка като база за прехвърлянето. Точно там увеличението на оценките с 30% през първата година и с общо 100% до 2029 г. може да има по-осезаем ефект.

Особено показателен е примерът със земеделската земя. При определени категории земеделски земи нормативната данъчна оценка може да бъде символична спрямо реалната пазарна цена. В практиката могат да се срещнат оценки от порядъка на няколко евро на декар, докато реалната цена на земята в райони с развит пазар може да достигне хиляди евро за декар, което означава разлика от стотици пъти. Дори при двойно увеличение данъчната оценка в подобен случай остава далеч от пазарната цена.

Именно затова удвояването не означава, че държавата ще изравни данъчните оценки с реалните пазарни стойности. В много случаи разликата ще остане огромна.

Кога по-високата оценка има значение?

Данъчната оценка има значение при изчисляването на местния данък върху недвижимите имоти, а при определени сделки тя се използва и при определянето на данъчната основа. Това означава, че при сделки, при които страните декларират стойност близка до данъчната оценка, по-високата оценка може да доведе до по-високи разходи по сделката.

При жилищата в Пловдив обаче пазарната цена обикновено е многократно над данъчната оценка. Затова при сделки с реално декларирана пазарна стойност удвояването на оценката няма автоматично да означава удвояване на разходите по сделката.

Въпреки това се очаква да има отражение и при изповядване на редица сделки, когато те се изповядват по данъчна оценка или силно занижена цена. Такива са случаите на покупко-продажба между роднини с цел да не се прави дарение, което е уязвимо. Такива са и случаите, когато има някаква мотивация за по-ниско изповядване на сделките, и когато остатъкът до реалната пазарна стойност се доплаща в брой с цел например спестяване на местен данък и нотариални такси или да не се доказва произход на средства, или просто при желание за кешово плащане. Ръстът на данъчната оценка вдига минималния праг, под който сделка не може да бъде изповядана.

Освен това по-високите годишни разходи за данък сгради ще увеличават цената по поддръжка на необитаеми имоти например. Това може да стимулира собствениците да ги пуснат за отдаване под наем или за продажба. Наемодателите ще се опитат да калкулират повишените годишни данъци в крайните наемни цени, което ще доведе и до покачване на рентите.

Какво става с данък сгради?

Тук също има важно уточнение. По-висока данъчна оценка не означава автоматично двойно по-висок данък. Данъкът върху недвижимите имоти се определя въз основа на данъчната оценка и ставката, определена от съответния общински съвет. Следователно ефектът върху конкретния собственик ще зависи и от това какви ставки ще определят общините. Това означава, че при еднакво увеличение на данъчните оценки реалният размер на данък сгради може да се промени по различен начин в Пловдив, Асеновград, Карлово, Първомай или в някое малко село в региона.

Такса „смет“ засега остава извън сметката

Има още един важен детайл за собствениците.

Новите данъчни оценки няма да се използват за определяне на такса „битови отпадъци“. Това беше изрично уточнено от заместник-министъра на финансите Людмила Петкова при представянето на промените. Самата такса е отделен въпрос и се определя от общините според действащата нормативна рамка. Така че към момента удвояването на данъчните оценки не означава автоматично и двойно увеличение на такса „смет“.

Кой ще усети промяната най-силно?

Ако предложенията бъдат приети в този вид, ефектът няма да бъде еднакъв за всички собственици. При жилищата в Пловдив и другите големи градове пазарните цени са толкова над данъчните оценки, че разликата ще остане значителна и след предвиденото увеличение.

При имотите в малките населени места обаче данъчната оценка по-често се използва като ориентир или база при сделки и там промяната може да бъде по-видима.

При земеделската земя разликата между нормативната оценка и реалната цена на пазара остава огромна. Затова дори двойното увеличение на данъчната оценка в редица случаи няма да доближи стойността до реалната цена на земята.

В крайна сметка реформата по-скоро ще свие част от огромната разлика между данъчните оценки и реалността, отколкото да изравни двете стойности. 

А за собствениците на имоти остава още един въпрос – как общините ще реагират на увеличената данъчна база и дали ще променят ставките на местните данъци през следващите години. Другият не по-малко важен въпрос е как се инвестират парите, които общината събира от данък "Придобиване", който всеки купувач плаща при сделка с имот. Той е 3% от цената на сделката и влиза директно в общинската хазна. При бума на имотния пазар през последните години това са сериозни приходи за хазната.