Съотношението „цена/наем на жилищата“, което e често използван показател за подцененост или надцененост на жилищата, продължи да надвишава съществено историческата си средна стойност с над 30%. Това показва последния доклад на Българската народна банка, в който се обръща специално внимание на цените на жилищата у нас. 

На прост език това означава, че наемите на жилищата са непропорционални ниски спрямо стойностите на сделките за покупко-продажба или пък продажните цени просто са силно завишени. За да се стигне до такива заключения, от БНБ са изчислили средните стойности на този показател от началото на 2000 година до края на 2022 г. Сравнено с тях в момента съотношението цена/наем е с около 31% по-високо. 

Това е сигнал, че решенията на домакинствата за придобиване на жилище се определят от мотиви, които са различни от извличане на непосредствена финансова полза чрез отдаване под наем на новопридобитите имоти. Такива причини биха могли да бъдат очаквания за продължаващо нарастване на цените на жилищата (и реализиране на капиталова печалба след продажба в бъдеще) или възприемане на жилищата като актив за съхранение на стойност в условия на ниски лихвени проценти и висока инфлация.

В същото време оценките, направени с макроиконометричен модел на БНБ, показват значително по-слабо положително отклонение на текущите цени на жилищата в България от дългосрочното им равновесно ниво (в размер на около 2.7%). Това се определя от факта, че нарастването на доходите на домакинствата, в комбинация със запазващите се отрицателни реални лихвени проценти по жилищни кредити, повишава достъпността на жилищата, което в модела се отразява като увеличение на равновесната им цена.

В същото време третият показател за оценка на това дали са подценени или надценени цените на жилищата, който съизмерва цената на жилищата спрямо доходите, бележи приблизително 30% намаление спрямо историческата средна стойност. Това на практика значи, че ножицата между цените на имоти и доходи намалява или още, че покупателната способност на българите се увеличава. 

Годишният растеж на индекса на цените на жилищата (ИЦЖ) се забави до 10.7% през първото тримесечие на 2023 г. (спрямо 13.4% през предходното тримесечие), което се дължеше най-вече на проявяването на базов ефект от високите темпове на нарастване на цените в началото на 2022 г. Фактори, ограничаващи нарастването на цените на жилищата, са отслабването на нагласите на домакинствата за придобиване на жилище и понижението на обема на сключените сделки за покупко-продажба (с -20.0% на верижна база и с -7.8% на годишна база).

Същевременно факторите, които продължиха да подкрепят търсенето на жилища и съответно да допринасят за повишението на цените им, бяха растежът на доходите от труд, силната кредитна активност, отрицателните реални лихвени проценти по жилищните кредити, както и натрупаните спестявания в икономиката и ограничените алтернативи за тяхното инвестиране в среда на отрицателни реални лихвени проценти по депозитите. В допълнение към това през първото тримесечие на 2022 г. проинфлационен фактор по линия на предлагането беше задържането на сравнително високи нива на разходите за строителство на нови сгради (растеж от 52.8% на годишна база). Наличните данни сочат, че ефектът от понижението на цените на строителните материали върху разходите за производство на фирмите през първото тримесечие на 2023 г. е бил почти изцяло компенсиран от повишението на други разходи, като например разходи за труд.