Община Пловдив прави първа реална стъпка към „отключването“ на едни от най-апетитните територии за бъдещо жилищно развитие – земите между „Коматево“ и „Прослав“, както и зоните в южната и западната периферия на града. С обществена поръчка се търси изпълнител, който да изработи подробен устройствен план за голяма територия, попадаща в районите „Южен“ и „Западен“.

Става дума за зоната, ограничена от жп линията Пловдив – София, глуха жп линия, ул. „Коматевско шосе“, западната регулационна граница на кв. „Коматево“ и източната регулационна граница на кв. „Прослав“. В обхвата попадат територии, които от години са обект на сериозен интерес от собственици и инвеститори, но към момента голяма част от тях остават със статут на земеделски земи.

Именно тези територии бяха една от най-чувствителните теми при приемането на новия Общ устройствен план на Пловдив. Там за тях бяха заложени параметри за ниско жилищно строителство – до 40% застрояване, минимум 50% озеленяване, височина между 7 и 10 метра и Кинт 0.8. Минималната големина на всеки урегулиран поземлен имот трябва да бъде 600 кв.м.

На практика това означава, че местностите Гуджуците и Терзиите, земите между „Прослав“ и „Коматево“, както и други незастроени територии в южната и западната част на града, трябва да се развиват като квартали с ниско строителство, повече зелени площи и по-различна градска среда от тази, която Пловдив вече познава в презастроените си зони.

Точно затова тези територии бяха и „заключени“ в Общия устройствен план. Вместо всеки собственик да може самостоятелно да променя предназначението на имота си и да започва строителство парче по парче, бе заложено изискване първо да бъде изработен цялостен подробен устройствен план. Докато това не се случи, собствениците на земи в зоната не могат свободно да променят статута им и да ги превръщат в строителни терени.

Идеята на това блокиране е да се избегне познатият сценарий – стихийно застрояване без достатъчно улици, без училища, детски градини, зелени площи и адекватна инфраструктура. Именно такъв модел през последните години доведе до сериозни проблеми в зони като „Остромила“ и „Беломорски“ където различни устройствени режими, частични планове и инвеститорски интереси създадоха квартална среда с тежки контрасти – от къщи до многоетажни жилищни сгради без нужната публична инфраструктура.

По време на обсъждането на Общия устройствен план в местния парламент главният бе казано, че е имало огромен натиск от инвеститори южните и западните квартали да бъдат „пуснати“ свободно. Ако това се беше случило, резултатът вероятно щеше да бъде безразборно строителство между стари и нови устройствени планове, с риск Пловдив да повтори грешките от други бързо застроени периферни зони.

Поръчката, чиято стойност е 191 хил. евро без ДДС предвижда изработването на подробен устройствен план, който да определи не само бъдещите имоти за жилищно застрояване, но и уличната мрежа, терените за социална инфраструктура, техническата инфраструктура и зелената система. В документацията изрично е записано, че трябва да се предвидят имоти за обществени зелени площи, социална инфраструктура, транспорт, водоснабдяване, канализация, електрозахранване, телекомуникации и други публични нужди.

Особено важна ще бъде и пътната връзка между „Коматево“ и „Прослав“, която от години се разглежда като ключова за развитието на района. Проектът е на район „Западен“ и трасето му минава именно през местностите Терзиите и Гуджуците. Пътят вече има готов проект и парцеларен план, което позволява да се премине и към отчуждителни процедури. Именно това трасе може да се превърне в гръбнак на бъдещата градска структура в тази част на Пловдив.

Срокът за изработване на ПУП-а не може да бъде повече от 80 календарни дни, а преди това и 60 дни за изработване на задание за ПУП, опорен план, морфологичен анализ и документация за РИОСВ.  Съгласуването на ПУП-а не влиза в тези срокове. Сериозен риск за влизането в сила на плана обаче са съдебни дела, които със сигурност ще последват. Те ще са свързани най-вече с частни имоти, които ще бъдат отредени за училища, детски градини и озеленяване. Това ще лиши собствениците на имоти от стойността им, защото те ще бъдат отчуждени на ниски цени.

На практика зоната има потенциал да се развие като един от най-качествените жилищни райони на града – с по-ниско строителство, по-големи имоти, повече зеленина и по-добро планиране. Това обаче ще зависи от начина, по който ще бъде изработен подробният устройствен план. Ако в него бъдат заложени достатъчно широки улици, обществени терени, зелени площи, училища, детски градини и връзки с останалата част на града, Пловдив може да получи модел за нов тип квартали, които са еталон.

Ако обаче планирането остане само формално, рискът е ясен – още една периферна зона да бъде погълната от строителството, без преди това да е осигурена нормална градска среда. Затова тази поръчка е много повече от технически документ. Тя ще покаже дали Пловдив е научил уроците от презастрояването и дали може да развива новите си квартали с мисъл за следващите десетилетия, а не само според моментния инвеститорски интерес.