Спекула, балон на пазара, логично поскъпване, свързано с инфлацията и повишаването на основни суровини или? Това са само част от хипотезите, които се мъчат да дадат някакъв адекватен прочит на шоковото поскъпване на офертите за продажба на имоти в Пловдив и региона..

Статистиката показва, че през първото тримесечие на 2022 година най-накрая догонихме пиковите стойности на цените на имотния пазар от началото на 2009 година. Проблемът е, че през лятото на същата 2009 година пазарът се срина.

Факт, е, че новата ни историята вече е белязвана от криза с бързо повишаване на цените на имоти, и тогавашните катаклизми започнаха именно с кредитния и имотен балон в САЩ. Затова българите често спрягат именно този икономически процес като обяснение. Но въпросът е какво стои зад терминът ценови балон.

Според НСИ общият индекс на повишаване на цените на недвижими имоти в Пловдив например се е покачил само около 12-13% към края на 2021 година спрямо края на 2019 година, т.е. за две години. Офертите са имоти обаче показват много по-голям ръст на цените, поне съдейки от обявените продажни цени, които на места сочат около 100% увеличение. Ако апартамент от 130 кв.м. в центъра на Пловдив през 2019 е продаден за 110 хиляди евро, сега подобен имот търси купувачи за близо двойна цена – 217 000 евро.

И въпросът е на какво стъпва и се дължи подобен парадокс? И има ли наистина реални продажби на тези цени на имотния пазар?

Ако влезете в сайтове за имоти можете да се нагледате и на още по-безумни оферти като тристаен апартамент от 86 кв.м. за 300 000 евро, апартамент в Асеновград с площ от 300 кв.м., от които 100 кв.м. тераси - също за 300 000 евро.  

Дисбалансите са огромни, сравненията между имоти на едни стойности – абсурдни.

Според експерти основният проблем на пазара в момента е, че собствениците на имоти, са изключително поблазнени от високите цени на пазара и дори да не са имали намерение да продават, пускат пробни оферти на имотите си. Разбира се, без оглед дали има сериозно намерение за продажба или само се сондира дали има интерес към конкретния имот, цената, на която се обявява то е фантастична или т.н. максимална граница, която собственикът очаква. Тя не се базира на данъчни оценки, пазарни оценки и на каквито и да е икономическа логика, освен субективните схващания „колко пари ми трябват и колко пари мога да изкарам от този имот“.

Подобен тип поведение от страна на продавачите в условията на прогнозите, че цените ще вървят нагоре, подклажда  оскъпяването  на пазара.  

Ниските лихви по ипотеките, лесният достъп до кредитиране, инфлацията, която насърчава бързи вложения, както и перспективата за покачваща се цена на апартамента като актив са сериозен мотив за хората да купуват.

В градове като Пловдив миграционната вълна, а и по-високият стандарт на живот, водят до сериозно търсене на имоти, а в същото време предлагането, особено в централни части на града, остава доста ограничено. Този пазарен принцип също изстрелва цените към пикови нива.  

За да има балон обаче първо място трябва да има стремително нарастване на цените за кратък срок от време, да се достигнат нива, при които разполагаеми доход не отговаря на офертите на пазара, т.е. цените изпреварят доходите и възможностите за набавяне на пари чрез заем.

За момента по-скоро у нас няма достигнато такова ниво. Освен това има и съвсем реални фактори за повишаването на цените на имотите – повишаването на цените на материалите, на метала, на дървото, на всички довършителни дейности, на мебелите, на енергията, инфлацията.

Именно това оскъпяване на строителството и на строителната продукция тласкат цените на апартаментите ново строителство към пикови стойности. Допреди няколко години старото строителство в общия случай поскъпваше повече и водеше на пазара, докато днес сме свидетели точно на обратния процес. Въпреки че апартаментите, закупени на зелено, изискват допълнителен бюджет за довършителни дейности и обзавеждане, вече често може да се видят по-високи стойности за кв.м. от тези при готов апартамент, макар и не чисто нов.

И тук централен е въпросът какви са реалните стойности, на които се сключват сделки в момента и колко падат цените от офериране до договор? 

Ценовите индекси, които представя Националния статистически институт, се базират именно на реално сключени сделки. Предвид, че тенденцията сделките да се изповядват на по-ниски стойности, вече е в миналото, едва ли има изкуствено занижаване в статистиката. Ако реалното поскъпване на пазара за две година е до 15%, а офертите за някои типове имоти са скочили с между 50% и 100%, това означава, че би следвало да има сваляне на цената от продавачите при сделка от поне 30%. Това звучи също така малко вероятно.

Според експерти на пазара, пазаренето обикновено сваля максимум до 10% от цената. Ако един имот е предложен на много завишена цена и няколко седмици няма интерес към него обаче, брокерите съветват купувачите да смъкнат между 10-15% от цената и да пробват отново. Така реално може да се стигне и до 50% по-ниска цена от първоначално обвявената, в хипотеза, че има няколко тура на понижаване на офертната цена и още веднъж намаляването ѝ при намиране на конкретен купувач.

Разбира се зависи какви комисионни в цената си слагат и самите брокери, като честа практика е да намирате един и същ имот обявен за продан от различни агенции със съществени разлики в цените. Ако в момента обявите конкретни параметри може да видите отклонения в цената на един имот с над 20%, което е драстично. 

Има ли продажби на сериозно повишените цени на офертите за имоти в Пловдив през последните месеци ще стане ясно едва след като НСИ и Агенцията по вписванията обявят официалните данни за регистрирани сделки с имоти и индекси на цените на имотите.