2020 година започна шоково за целия свят, а разпространяващата се зараза и налаганите противоепидемични мерки се отразиха на различните сектори в икономиката. Един от тях е строителството и търговията с недвижими имоти, където се забелязват интересни тенденции. Прогнозите на някои експерти за спад в цените не се оправдаха, паралелите с кризата от 2008 -та година бяха напълно погрешни. Тенденцията в строителството е възходяща, в сектора с търговията на недвижими имоти наблюдаваме сериозен скок в цените. На какво се дължи това и какви са прогнозите за бъдещето на пазара, възможно ли е да запазим Пловдив уютен и зелен без жилищни мастодонти , разговаряме с пловдивският предприемач д-р Малек Насер.  Строителната му компания е на пазара вече 25  години , а той инвестира  в София, Пловдив и Варна.  

- През пандемичната 2020 година Пловдив бе на първо място по брой издадени строителни разрешения и бележи ръст в строителството. На какво се дължат тези пикови нива?

- На този етап не можем да говорим за някакъв много голям ръст на строителството. Броят на строителните разрешения наистина изглежда впечатляващ, но да не забравяме , че в тази цифра далеч не влизат само разрешителните за нови обекти. Това са документи за преустройства, ремонти, надстройки, малки обекти, дори и ремонти в стари жилища  и пр. и пр. На практика не повече от 5 % са сериозните жилищни обеми. В момента в Пловдив се строят малък брой големи комплекси.

- Но намеренията на някои от големите инвеститори за сериозно строителство не са тайна. Промяната на ПУП-овете на терени на бул. "Марица"- север и "Цариградско шосе" предизвикаха недоволство сред пловдивчани, тъй като са предвестници на огромни мастодонти. 

- Не съм сигурен до каква степен ще бъдат реализирани тези проекти. За да строиш такива обеми трябва да има сериозна подготовка. И да се мисли комплексно. Ако на бул. "Марица" изникне гигантски жилищен комплекс, той ще стане непроходим. И в момента прилича на еднопосочна улица, а да паркираш вечер там е равносилно да спечелиш от тотото. 

Пловдивският пазар и труден и специфичен. Тук няма кой знае какви опции за растеж на икономиката, нямаме демографски прираст, а сме на второ място по ръст на строителството. София има периспективи като икономика, Варна - също, тъй като е пристанище. Нашата компания продава промишлени терени. По-рано при нас идваха много инвеститори да търсят свободни терени, а сега няма никакъв интерес. Смятам, че ние инвеститорите, трябва да бъдем изключително внимателни, когато планираме бъдещата си дейност.  

През последните години имаше засилено търсене на жилища от българи, които са напуснали България преди години. Голяма част от тях дали от носталгия или заради инвестиции , си купиха жилища в Пловдив. Някои планират да се върнат в родината си, след като се пенсионират. Затова в големите комплекси половината от жилищата са необитаеми. На общината й е все едно, тъй като тя си прибира данък сгради и такса смет. 

- Какво е състоянието на пазара на недвижими имоти към момента и как появата на няколко огромни комплекса ще се отрази на цените?

- До преди два - три месеца имаше намалено търсене, но в същото време отчитаме и увеличаване на цените на имотите. Основната причина за това е повишаването на себестойността на продукта, заради увеличението на цената на труда. Там отчитаме много голямо завишение като причината е липсата на работна ръка. Ако преди година монтажът с консумативите на един квадрат плочки беше 10-15 лева, в момента най- ниската цена и то за големи обекти е 25-30 лева. Имаме около 40-50 % увеличение на цената на труда. При материалите няма чак такова увеличение, там са само инфлационните индекси. Този процес ще се задълбочава все повече. Няма специалисти. Пандемията също се отрази на цените, тъй като имаше липси. На някои материали, например на арматурата, цената рязко скочи. 

За разлика от световния пазар, цените тук ще продължат да растат. В рамките на една година те са се вдигнали с близо 20 %. И ще продължат да растат поне още година - две, макар и не с такива темпове. При нас пазарът е по-специфичен. Проблемът с работната ръка се задълбочава и се отразява на цените на крайния продукт. 

Въпросните проекти, ако евентуално се реализират, ще се отразят на пазара минимум след 3-4 години. Голям обем нови жилищни площи ще има евентуално 2024 -та, 2025- та година. Тогава как ще се развие пазарът още е рано да се каже. 

- Градът видимо отеснява, строят се жилищни и обществени сгради, но липсват публични пространства, зелени площи. Как може да бъде спряно презастрояването? 

- Имаме ново градоустройство. То трябва да се спазва. Само, че за съжаление новият Общ устройствен план не е мислен стратегически. Преди 50 години градът е бил в определени граници. Около него са били разположени промишлените зони. В момента градът се е разширил и същите тези промишлени зони остават в рамките на града. А новите квартали са след тези промишлени зони. В новото градоустройство, вместо тези зони да се залагат като терени за обществено и жилищно застрояване, общината продължава да ги държат като промишлени зони. Те трябва да бъдат изнесени извън рамките на града. Във всички градове общините определят пояс около града, в който се разполагат промишлените зони.

За съжаление, Пловдив не разполага с терени, заради изкуствено създадените общини "Марица" и "Родопи". И в този случай, тъй като досега нито едно управление не е успяло да обедини трите общини, трябва  градската управа трябва да постигне някакви договореност с управлението на другите две общини и промишлените зони да се изнасят. Те натоварват градската мрежа, увеличават замърсяването, вдигат нивата на шума. Вижте, например, поречието на река Марица. След моста на Адата зоната се води промишлена. Това не нормално - на 10 минути от центъра - промишлена зона. До гарата - промишлена зона. В центъра на Кючук Париж - промишлена зона. Ако статутът на тези зони бъде сменен, там може да има и паркове, и публични пространства и строителство с по-ниска плътност. 

- Как, според вас, би трябвало да изглежда съвременният Пловдив?

- Пловдив има великолепно архитектурно наследство. То трябва да бъде съхранено. Не по-малко важно е обаче, ние какво ще оставим на следващите поколения. Защото трябва да се мисли в периспектива и то дългосрочна. Истината е, че през последните 20-30 години нещата не се развиват в правилна посока. Липсва цялостна концепция за развитието на града. Строи се на парче, нямаме обща визия нито за центъра, нито за кварталите. 

Да започнем от най- елементарното - фасадите. Не може да оставиш всеки строител в града да реализира своя собствена визия, без да се мисли как тя ще се впише сред останалите сгради в района. В момента законът не ни задължава с никаква фасада. Аз дори мога да подам документите за строително разрешение с една фасада, а в процеса на работа да я променя. И това не е правилно. Ние говорим непрекъснато за параметрите, а визията остава на заден план. Не се интересуваме как ще изглежда сградата, как ще се впише в градската среда. И затова виждаме някакъв пълен миш маш от стилове в центъра - стари сгради, фасади от окачено стъкло, други от еталбонд, трети като барокови замъци. Трябва да остави такива сгради,  че след 50 години поколенията да не кажат -Колко тъпи са били нашите дядовци и прадядовци да построят такива грозни сгради. Ето, сега ние всички пътуваме, виждаме как се развиват европейските градове, възхищаваме се не само от архитектурното наследство, но и от новите сгради, които се строят. Спомням си, че при едно пътуване във Виена екскурзоводът ни показа сграда, която не се вписваше в общия изглед на околните фасади и разказа, че архитектът, допуснал проектът да се реализира, си е сложил край на живота. Не е необходимо да стигаме до там, но все пак трябва да се вземат мерки. 

Тук, не само, че не се търси хармония, но и при предишни управления се правеха драстични нарушения. Съседната сграда, например, е построена върху тротоара и затваря целия площад пред новотела. И това е направено с разрешението на един от бившите главни архитекти на града. 

- А инвеститорите не трябва ли също да бъдат по-отговорни към  визията на града и максималната печалба от един терен да не е единствената им цел?

- Всеки инвеститор, когато тръгва да строи, иска неговата сграда да изглежда по най- добрия начин. Само, че това е изключително субективно. Тук няма институция, която да създава синхрон между инвеститорите. Защото всеки инвеститор има различен вкус. И няма администрация и закон, които да ни задължат да спазваме някаква линия. Сега всеки работи за себе си. Различни инвеститори, различни архитекти. И вижте  как изглежда централна градска част. Според мен това е грешка на общината. Визията на града е нейна задача. Трябва всяка зона да има свое лица и визията да бъде задължителна за строителя.  И при най- малката промяна на фасада, трябва да има ново разрешително. В нашата община има достатъчно специалисти, в Общинския съвет също.

Трябва и да се приема специална наредба, която да забранява намесите по фасадите. Сега какво се получава - купуваш си жилище в нова  сграда с хубава фасада. Но само след една година тя прилича на коледна елха - по нея висят климатици, част от терасите са остъклени , някой дори са си ги заградили с допълнителни стени, за да си увеличат жилищната площ, правят се навеси, свободни съчинения. Това не бива да се случва. В една сграда трябва да е предвидено всичко. 

За централна градска част май играта  е загубена. Но може би за новите квартали трябва да бъде направено. 

- Споменахте великолепното архитектурно наследство на града, но голяма част от къщите са в отчайващо състояние. Има ли решение тази проблем?

- Проблемът със старите къщи, паметници на културата е , че сега имат по много собственици, които не се грижат за тях. Те са полуразрушени. Общината няма механизъм , по който да ги задължи да ги възстановят. Списъкът с паметници на културата трябва да бъде преразгледан. 

Трябва да се види кои на практика могат и си струва да бъдат спасени. От там нататък трябва да има прецизен и ясен закон по отношение на паметниците. Или собствениците трябва да се задължат да поддържат тези сгради, като в замяна на това получават данъчни облекчения, а ако не изпълняват своите ангажименти, държавата да ги отнема. Другият вариант е самата държава по някакви програми да се грижи за фасадите на тези къщи. Но и това е нож с две остриета, защото няма да е справедливо с обществени пари да се поддържат фасади на частни имоти. 

Ето как са решили проблемът в Дамаск, например. Градът също има много красива старинна част както Пловдив. Собствениците там имат два варианта - или поемат ангажимент да поддържат фасадите, като при нарушение глобите са сериозни или общината им ги изкупува по нейни оценки, ремонтира ги и ги отдава под наем. Къщите са превърнати в хотели, ресторанти, галерии и старият град е жив и има атмосфера.

Сградите са нашата история и наследство. Трябва да бъдем отговорни към тях.