Какво се е променило и какво ще се промени в имотния пазар в България? Отговорът на такъв въпрос е комплексен като основно се базира на глобални политически и икономически събития. Цените на имотите обаче са един от числовите параметри, които ако разгледаме с зависимост през призмата на статистиката, със сигурност са един от най-ясните ориентири затова къде се намираме и какво следва. Както казват, за да разберем бъдещето, трябва да отправим поглед към миналото.

Контекст

2013 година беше последната, в която жилищните имоти поевтиняваха. Тяхната стойност в този период бе приблизително 865 лева за 1 кв.м. От 2014 година до ден днешен пазарът на недвижимо имущество е диктуван от тенденция за все по-голямо оскъпяване. Поетапно, първо с ръст от 1,4% през 2014, сетне 2,8%, за да се стигне до поскъпване с 7% и дори 8,7% през 2016 и 2017 година. Докога обаче? 

Ако проследим внимателни индексите, с които са се увеличавали цените на жилища, ще забележим, че най-интензивно оскъпяване е регистрирано през 2017 година, когато цените са нараснали с цели 8,7%. Следва ново оскъпяване, но този път по-скромно от предишното. През 2018 година средната цена на имотите в България се увеличава с 6,6% достигайки нива от около 1120 лв/кв.м.

Въпреки забавянето на пазара, страната ни се характеризира с по-високо от средното ниво на поскъпване в Европа. В челната класация по най-бързо поскъпващи домове са Португалия, Ирландия, Латвия, Унгария и Холандия с ръст около 10%. 

София и Пловдив

Колкото по-развит е един град, по-населен и с по-силна икономика, толкова по-интензивно е поскъпването на жилищните имоти. С други думи регионалното профилиране на жилищния пазар дава своите отражения в ценовите промени. Така големите градове - София, Пловдив, Варна, Бургас и т.н. имат значително по-сериозен ръст на цените в сравнение с осреднените стойности на национално ниво. 

Спрямо 2015 година цената на жилищата в София до края на 2018 година се е повишила с 35.2%, а на тези в Пловдив с 34.5%. Има разлика в ръста при новите жилища и тези, които просто сменят собствениците си. Продажната цена на старите жилища в София се е увеличила с цели 40%, докато ново строителство се характеризира с по-умерен ръст на оскъпяване от 24%. Коренно противоположна е ситуацията в Пловдив, където 37% е отчетеният ръст за новите сгради и по-скромните 33% за старо строителство. Разликите се дължат на особеностите в строителния бранш, като брой новопостроени жилищни сгради, брой жилища и издадени строителни разрешителни. 

Динамика и тенденции

Поскъпването, реализирано от 2014 до 2018, води цените на нива от преди кризата през 2009 година. Оскъпяването през 2007 и 2008 обаче е драстично по-голямо от това в новата история. Годините преди кризата пазарът в България бе белязан от ръст в цените от близо 30% на национално ниво. Тъй като изходната ценова база бе по-ниска, то в пика си имотите бяха почти равностойни числово по продажните цени през 2019 година. След бурното увеличение в дните на световна икономическа криза последва почти толкова драматичен спад - 20% надолу са слезли цените за 2009, 10% за 2010. 

Днес обаче темповете на ръст са по-малки, кривата на цените на имотите е по-полегата и такива шокови промени са малко вероятни. Данните за 2019 към момента дават прогноза за още по-ниски нива на оскъпяване на имотите, а със затихването на увеличаването на процентните ставки се предрича и  ново обръщане на посоката на цените. Със сигурност обаче то няма да се характеризира с толкова пиково поевтиняване, тъй като днес кредитните институции и строителният бранш работят далеч по-устойчиво, с далеч по-стабилни гаранции.