След десетилетие на експанзия, българският пазар на недвижими имоти навлиза в ключова фаза на трансформация през първото тримесечие на 2026 г. Данните на Националния статистически институт (НСИ) и европейската статистика на Евростат очертават полюсна картина: докато разходите за строителство и крайните цени на жилищата продължават да бележат двуцифрени ръстове, реалната пазарна активност рязко се охлажда.
Анализът на показателите за продажби на жилища (ППЖ) разкрива сериозно разминаване между стойността и физическия обем на сключените сделки.Данните на европейската статистическа служба Евростат и на Националния статистически институт на България очертават ясна картина на безпрецедентен ръст както в разходите за строителство, така и в крайните цени на жилищата. В този контекст, България се откроява като абсолютен лидер по поскъпване на строителството в целия Европейски съюз.
Имотния пазар в Пловдив
Пловдив се очертава като "пазарният феномен" на България – градът с най-стабилен обем сделки на фона на масов национален спад. През първото тримесечие на 2026 г. пазарът в Пловдив се крепи изцяло на новото строителство. Докато цените на съществуващите апартаменти скачат двуцифрено (+15.2%), купувачите масово се пренасочват към новите сгради, където цените остават задържани и стабилни +1.9% годишно и дори леко поевтиняване на база последното тримесечие. Това преливане на потребителския интерес генерира бум от близо 30% ръст в броя продажби на нови апартаменти и предпазва града от ликвидната стагнация, в която изпадат другите големи български градове
На годишна база през първото тримесечие на 2026 година цените в града бележат общо повишение от 8.8%, като това повишение се движи основно заради поскъпването на стария сграден фонд - с цели 15,2%. Новото стоителство пък запазва почти идентични цени с ръст от едва 1,9%.
Спрямо края на 2025 година данните пък са още по-интересни. Отчита се поевтиняване с 0,3% при новото стротелство и сериозен ръст от 8% при старото строителство.
Пловдив е голямото изключение сред големите градове в страната със символичен спад на общия брой сделки от едва -0.6% спрямо началото на 2025 г. Зад тази обща стабилност обаче се крие радикално преструктуриране на пазара: Сделките със съществуващи жилища се сриват с -23.4%. Този спад е напълно компенсиран от впечатляващ скок при покупките на нови жилища с цели +29.2%.
На тримесечна база се наблюдава типичното за началото на годината охлаждане, като общият брой сделки намалява с -26.3% спрямо предходното силно тримесечие на 2025 г.
Общата парична стойност на сключените сделки през периода януари-март 2026 година е само с 2,4% повече от тази за същия период през миналата година, но осезаема е разликата при видовете строителство. Всички сделки с нови жилища са оценени на 27,3% повече като стойност, докато при съществуващите жилища българите са платили при сделките с -14,6% по-малко. Това е тъкмо защото сделките на вторичния пазар са драстично по-малко, от тези реализирани при новостроящи се и новопостроени имоти.
Парадоксът на 2026 г.: Жилищата поскъпват, купувачите изчезват
Националната статистика категорично потвърждава, че високите ценови нива вече ограничават достъпността и отблъскват купувачите. През първото тримесечие на 2026 г. общият брой на регистрираните продажби на жилища в страната се срива с 19.8% спрямо предходното тримесечие. Този рязък спад засяга поравно както пазара на нови жилища (-21.6%), така и този на съществуващи такива (-19.0%).
Сравнението на годишна база (спрямо първото тримесечие на 2025 г.) потвърждава устойчивостта на тази негативна тенденция. Броят на сделките в национален мащаб намалява с 18.5%, като при старите жилища отстъплението е над една пета (-20.5%), а при новото строителство е -14.0%.
Истинският мащаб на инфлацията при имотите обаче проличава, когато съпоставим тези данни със стойността на продажбите (реално похарчените пари на пазара). Докато броят на сделките се срива с близо 20%, общата стойност на продажбите на национално ниво бележи спад от едва 11.8% на тримесечна база и само 5.0% на годишна база.
Това математически доказва следното: на пазара се сключват драстично по-малко сделки, но всяка една от тях се реализира на значително по-висока средна цена.
Къде имотите поскъпват най-бързо?
Охлаждането на пазарната активност не е равномерно разпределено и засяга най-тежко някои от най-големите градски центрове в страната.
Черноморието в застой: Най-тежък удар върху броя на сделките се наблюдава в морските столици. На годишна база (спрямо първото тримесечие на 2025 г.) броят на продажбите се срива с 30.5% в Бургас и с 27.6% във Варна. Спадът във Варна на тримесечна база е дори по-остър, достигайки -30.4%.
София и Стара Загора: В столицата София броят на сделките намалява с 19.2% на годишна база (воден от спад от -20.2% при новото строителство). Стара Загора също отчита сериозно свиване от 24.9% по отношение на броя реализирани продажби спрямо година по-рано.
Пловдивският феномен: На фона на общия спад, Пловдив се откроява като сериозна аномалия. Общият брой на сделките в града остава почти непроменен на годишна база (-0.6%). Зад тази привидна стабилност обаче се крие огромно преструктуриране на търсенето – броят на продажбите на нови жилища в Пловдив скача с впечатляващите 29.2%, което почти напълно компенсира тежкия срив от 23.4% при покупките на стари апартаменти.
Русе: В дунавския град броят на сделките спада с 13.0% на годишна база, но тук се отчита безпрецедентен скок от 66.7% в броя на продажбите на нови жилища (при срив от 25.6% на съществуващи). Този скок вероятно се дължи на финализирането и въвеждането в експлоатация на конкретни големи жилищни проекти през тримесечието.
Инфлация на строителните разходи – коренът на проблема
Причините за тези ценови аномалии се крият в предлагането. Според най-новите данни на Евростат, в периода между 2015 г. и 2025 г., България е абсолютен лидер и рекордьор по поскъпнало строителство в целия Европейски съюз. България бележи най-драстичното увеличение на строителните цени през последното десетилетие – със забележителните 166.1%. За сравнение, общата инфлация в страната за периода от януари 2015 г. до декември 2025 г. възлиза на 55.3%. Това показва, че разходите в строителния сектор изпреварват почти тройно общия темп на обезценяване на парите.
Производствените цени в строителството на нови жилищни сгради в ЕС са нараснали средно с 48.2%. Основната част от това увеличение е концентрирана в годините след пандемията, като най-сериозни годишни ръстове са отчетени през 2021 г. (+5.8%), 2022 г. (+12.2%) и 2023 г. (+6.9%). Впоследствие темповете се забавят до +2.3% през 2024 г. и +1.3% през 2025 г.
Абсолютния рекорд на България в ЕС показва, че този огромен натиск върху инвеститорите и строителите неизбежно се пренесе върху крайните цени. Купувачите днес плащат премията от скъпите материали, труд и енергия, натрупана през последните няколко години.
Хоризонт на пазара на имоти
Данните от първото тримесечие на 2026 г. показва, че имотният пазар в България навлиза в период на сериозно изпитание. Българският жилищен пазар оперира в условията на безпрецедентен за Европейския съюз ръст на производствените разходи в строителството. Този натиск продължава да се пренася върху крайните цени, които запазват двуцифрен годишен ръст в началото на 2026 г., движени силно от пазара на съществуващи жилища и високата активност в Бургас и София.
Търсенето видимо не може или не желае да догонва новите ценови реалности, което води до спад от близо 1/5 във физическия обем на сделките на национално ниво. Фактът, че общата парична стойност на пазара намалява само с 5% на годишна база, показва, че продавачите все още не са склонни на ценови отстъпки. Ако тази тенденция на разминаване между цена и брой сделки се запази, пазарът рискува да изпадне в продължителна ликвидна стагнация.
Тези изводи се виждат и в данните на Агенция по вписвания за първото тримесечие. Повече за тях, вижте тук:
Всички експерти очакват с нетърпение данните за реалния брой извършени сделки за второто тримесечие, който ще дефинира ясно тенденциите и вероятно ще предначертае нови стратегии за строители и инвеститори.
Още от категорията
Виж всички
С дело – шамар ПИМК иска 30 000 евро от Trafficnews, защо толкова скромно, г-н Филипов?
Темите на Traffic News
