След две години, белязани от високи лихви, по-скъпо кредитиране и забавяне на имотните пазари, през 2025 г. Европа започва да обръща посоката. Данните на Eurostat показват, че в 15 от 18-те държави с налична статистика броят на сделките с жилища се увеличава. В някои пазари възстановяването е повече от осезаемо – Словения отчита ръст от 29,9%, Литва – 22,8%, а Австрия – 21,4%.

На този фон България изглежда като аномалия. Заедно с Хърватия и Полша страната ни остава сред едва трите държави в Европейския съюз, в които броят на покупко-продажбите намалява през 2025 г. Спрямо предходната година спадът е 2,5%.

Само че тази статистика разказва едва половината история.

Когато се погледнат абсолютните числа, става ясно, че българският жилищен пазар всъщност остава един от най-устойчивите в Европа през последните години. През 2025 г. в страната са реализирани 92 497 сделки с жилища – с около 2 300 по-малко спрямо рекордната 2024 г., но повече, отколкото през 2021, 2022 и 2023 г. Това е вторият най-висок резултат, откакто Eurostat публикува тази статистика за България.

България №1 в ЕС по скъпо строителство: Пловдив е пазарен феноменЦените на имотите хвърчат, но сделките намаляват

Европа се възстановява, защото преди това се сви

Годишните ръстове през 2025 г. изглеждат впечатляващо, но в повечето случаи те идват след сериозно охлаждане на пазара.

Най-показателен е примерът на Словения. Само за две години броят на сделките там намалява от 12 869 през 2022 г. до 8 475 през 2024 г. Едва през 2025 г. пазарът започва да възстановява част от изгубената активност, достигайки 11 009 сделки. Именно това обяснява и почти 30-процентния годишен ръст.

Подобна е картината в Австрия. След спад до 40 551 сделки през 2023 г. пазарът постепенно се съживява – до 44 795 през 2024 г. и 54 359 през 2025 г. В Нидерландия възстановяването също е отчетливо – след като броят на сделките се свива до под 200 хил. през 2023 г., година по-късно той достига над 265 хил.

С други думи, голяма част от ръстовете, които Eurostat отчита през 2025 г., представляват наваксване след предходен спад, а не достигане на нови исторически върхове.

България никога не премина през подобен срив

За разлика от редица европейски пазари, българският не премина през рязко свиване след бума през 2021 г. Броят на сделките остава устойчиво висок – 93 416 през 2022 г., 89 880 през 2023 г., 94 844 през 2024 г. и 92 497 през 2025 г.

Това означава, че докато много държави през тази година тепърва възстановяват загубената активност, България по-скоро отбелязва нормална корекция след няколко последователни силни години.

Контрастът е особено видим при някои от най-големите пазари в Европа. Във Франция например броят на сделките намалява от 1,38 млн. през 2021 г. до малко над 1,02 млн. през 2025 г. – спад от близо 360 хил. сделки или около една четвърт от пазара. В Хърватия свиването достига над 34% за четири години, а в Дания броят на покупко-продажбите остава с около 11% под нивото от 2021 г.

На този фон България е сред малкото държави, които успяват да запазят, а дори и леко да увеличат активността си спрямо периода на следпандемичния бум.

Истинската промяна не е в броя на сделките, а в това какви жилища се купуват

Най-интересната тенденция в данните обаче остава скрита зад общите числа. Разбивката на Eurostat показва, че през 2025 г. покупките на новопостроени жилища в България достигат рекордните 27 812 сделки – с около 4% повече спрямо предходната година и най-високото ниво за целия наблюдаван период.

В същото време сделките със съществуващи жилища намаляват от 68 112 на 64 685, или с около 5%.

Това означава, че общият спад на пазара не е резултат от отдръпване на купувачите като цяло, а от промяна в предпочитанията им. Новото строителство продължава да привлича интерес, докато вторичният пазар постепенно губи част от инерцията си.

Тази промяна съвпада и с друга тенденция, наблюдавана през последните тримесечия – България остава сред страните с най-бързо нарастващи цени на жилищата в Европейския съюз. На този фон данните за броя на сделките подсказват, че пазарът не се свива, а навлиза в нов етап, в който активността се пренасочва към по-новия жилищен фонд, а ръстът вече не се измерва само с броя на сключените сделки.

Затова най-важният извод от тазгодишната статистика на Eurostat не е, че България е сред трите държави със спад на годишна база. По-важното е, че страната остава сред малкото пазари, които не изгубиха натрупаната инерция след бума през 2021 г., а днес започват да променят структурата си.