2022 година бе динамична за пазара на имоти в Пловдив. Строителите отчетоха бурен темп на инвестиционни намерения, в следствие на което строителните разрешителни отчетоха рекордни нива. 

Цените на имотите старо строителство скочиха и в централните квартали трудно може да бъде намерена оферта за такъв имот под 1500 евро за кв.м. Темпът на оскъпяване на жилищата обаче се забави и дори беше регистриран първи спад на тримесечна база. Той дойде основно от лекото поевтиняване на имоти ново строителство заради спада на цените на материалите, които се балансираха след пика в началото на войната между Русия и Украйна, а и след края на крутите мерки срещу COVID-19. 

В резултат на това сделките с имоти в града запазиха високи нива, като по всичко личи, че основен източник за финансиране са банковите кредити. Със сериозните заявки за вземане на рестриктивни политики по широкото и общодостъпно кредитиране обаче, започна да се наблюдава и първо за последните няколко години намаление на покупко-продажбите, макар и с незначително малко. 

Каквъв беше пазарът на имоти през 2022 година в Пловдив и областта и какво да очакваме:

СТРОИТЕЛНИ РАЗРЕШИТЕЛНИ И СГРАДИ В СТРОЕЖ

Висока строителна активност в област Пловдив беляза 2022 година. Към момента данните за строителство за страната и по области са налични само за първите 9 месеца на годината. Но в за Пловдив те вече са достатъчни, за да стане ясно, че годината ще бъде рекордна.  Областта изпреварва дори София по строителни разрешителни, но не и по разгърната застроена площ - логично в столицата мащабите са много по-големи. 

От януари до септември 2022 година в област Пловдив са издадени 1444 строителни разрешения за сгради с разгърната застроена площ от 1 257 033 кв.м. Проектите за жилищни сгради получили зелена светлина са 1065 с РЗП от 948 хил. кв.м. и включват изграждането на 8501 нови жилища. Отделно в областта е одобрено строителството на 7 административни сгради с РЗП от 6537 кв.м. и на 372 сгради с друго предназначение и РЗП от 301 992 кв.м. В това число спадат производствени бази, търговски центрове и сгради за транспорт, култура спорт, здравеопазване и друг вид търговски дейности.

Повечето разрешения обаче са за къщи в община Родопи – 316, а 69 са за жилищните сгради в град Пловдив. 

Строителните намерения бързо прерастват и към реализация. За първите 9 месеца е започнало строителството на 676 нови жилищни сгради с 2319 апартамента с 315 хил. кв. метра РЗП, както и на 197 други сгради с РЗП от 170 хил. кв.м. Пловдив е първенец и по тези данни и изпреварва София по строителни площадки, като в столицата те са за общо 636 жилищни и 82 с други предназначение. Разгърната застроена площ в София разбира се е значително по-голяма.

СДЕЛКИ С ИМОТИ

12813 покупко-продажби на недвижими имоти са регистрирани в Пловдив за първите 9 месеца на 2022 година. От реализираните сделки имоти в Пловдив 690 са със законна ипотека, а 2740 с договорна ипотека, което означава, че 27% или всяка четвърта покупка на имот е финансирана от банка. 

През третото тримесечие на 2022 бе регистриран и първият спад с около 10% на сделките спрямо същия период от миналата година. Ако обаче погледнем данните за сделки през месеците януари-септември 2021, когато са били реализирани 13 200 покупко-продажби, ще видим, че към момента 2022 изостава едва с около 3%. Впечатление прави, че законовите ипотеки значително намаляват през настоящата година спрямо изминалата. 

Очаква се заради готвеното покачване на лихвите по ипотечните кредити догодина процентите да спаднат още.

Спад на сделките с имоти в Пловдив, всяка четвърта покупка е с ипотекаНай-голям е отливът от пазара в София, най-печелишво - Черноморието

ЦЕНИ НА ИМОТИ

Последните официални данни за цените имотите са от второто стримесечие на 2022 година. Към юни тази година, спрямо юни 2021, цените на имотите в Пловдив са покачили средно 8,6%. Това оставя Пловдив далеч от останалите големи населени места, където има ръст на годишна база от над 20%. Поскъпването обаче не е еднакво при нови апартаменти и съществуващи жилища. В Пловдив нопостроените имоти са поскъпнали едва 6,5% за година, ала старите жилища струват 23,4% по-скъпо. 

През 2022 година имаше и отбелязан първo успокояване на цените и дори спад на тримесечна база. С 6% са се понижили цените на апартаментите ново строителство в Пловдив през второто тримесечие на годината спрямо януари - март. В началото на 2022 обаче имаше шоково поскъпване заради скока в цените на материалите при избухването на войната между Русия и Украйна. Пазарите обаче се балансира заради намирането на нови доставчици. От друга страна стойността на старите имоти продължава да расте с устойчиви темпове, поради факта, че в централните райони на града вече почти няма място за строителство, а желаещите да се сдобият с дом там са много. Така естественият икономически принцип на търсене и предлагане създаде прецедента - 4000 евро за кв.м. - или поне толкова мислят, че могат да получат собствениците им. 

Най-скъпите апартаменти в Пловдив: 4000 евро за кв.м. или стая от 11 кв.м. за 41 хил. евро?!От апартамент на центъра до стая в Каменица

Първо сериозно поевтиняване на апартаментите в ПловдивЦените са надолу само за новото строителство, старите домове продължават да поскъпват

В центъра на града, Младежкия хълм и около Гребната база средните цени за кв.м. са около 1400-1800 кв.м., около "Кършияка" и "Кючук Париж" - 1200-1400 евро за кв.м., в останалите квартали - 1000-1300 евро за кв.м. 

Ето и данните за движението на цените за второто тримесечие на 2022 годишна спрямо същия период на 2021 г. в шестте най-големи градове: 

Статистика на НСИ

Най-драстично е поскъпването на къщи в района на Пловдив, като на места цените са скочили двойно за последните няколко години. 

Средната цена на имоти в Асеновградските села е 80 000 евро. По-големите имоти в добро състояние се търгуват скъпо. Дори стари къщи на гредоред, които имат нужда от сериозен ремонт се пласират за над 50 000 евро. 

В община Родопи средните цени за къщи са 220 000 евро, в община Куклен - 130 000 евро, Перущица - 120 000 евро. 

В по-равнинните райони на изток от Пловдив - цените са по-ниски. В Садово средните цени за къща са 75 000 евро, в Първомай - 42 000 евро, Раковски - 90 000 евро, Брезово - 50 000 евро. 

На юг от Пловдив най-скъпо е в община Марица със средни цени на имоти от 150 000 евро, 55 000 евро в общините Съединение и Калояново, а към 80 000 евро в Хисарско. 

Цените на къщите в радиус 50 км до Пловдив са скочили с над 100% за последните годиниВ полските села имотите остават по-достъпни, но далеч по-скъпи от преди

Имотен пазар 2022 

Фактори, които продължиха да допринасят за търсенето на жилища и за нарастването на техните цени, бяха увеличението на доходите от труд, високата кредитна активност, както и натрупаните спестявания в икономиката и ограничените алтернативи за тяхното инвестиране в среда на ниски лихвени проценти и ускоряваща се инфлация. В допълнение към това съществен проинфлационен фактор по линия на предлагането беше продължаващото ускоряване на годишния растеж на разходите за строителство до 56.7% през второто тримесечие на 2022 г., което беше в съответствие с отчетения недостиг на някои строителни материали и повишението на техните цени след началото на войната в Украйна. Това са част от изводите и на експертите от БНБ.

В същото време съотношението „цена/наем на жилищата“, което e често използван индикатор за подцененост/надцененост на жилищата, продължи да надвишава съществено (с 31.7%) дългосрочната си средна стойност. Това е сигнал, че решенията на домакинствата за придобиване на жилище се определят от мотиви, които са различни от извличане на непосредствена финансова полза чрез отдаване под наем на новопридобитите имоти. Такива причини биха могли да бъдат очаквания за продължаващо нарастване на цените на жилищата (и реализиране на капиталова печалба след продажба в бъдеще) или възприемане на жилищата като актив за съхранение на стойност в условия на ниски лихвени проценти и висока инфлация.

Нарастващите цени на имотите превръщат инвестицията в имот с цел отдаване под наем в рисково начинание. Двустаен апартамент около 100 кв.м. в централните части на Пловдив струва средно около 150 000 евро, при наем от 300 евро на месец, са необходими около 40 години да бъде избита инвестицията. Ако наемът е 450 евро на месец, апартаментът ще бъде "избит" след около 28 години. И тази сметка е валидна, само ако през всеки един месец през всички тези години, в жилището има наематели. 

Цена на апартамент в центъра на Пловдив = минимум 30 години наемиРентите не могат да догонят ръста на пазара на недвижими имоти

Прогнози за следващите месеци:

Очакванията според икономическите анализи са през следващите месеци да се наблюдава задържане на цените на жилищата, като се очаква те са останат сходни до текущо наблюдаваните, в следствие на значително по-слабо положително отклонение на текущите цени на жилищата в България от дългосрочното им равновесно ниво (в размер на 7.3%). Ще продължи обаче тенденцията, обусловена на това, че при нарастването на доходите на домакинствата в комбинация със запазващите се ниски лихвени проценти по жилищни кредити се  повишава достъпността на жилищата, което в макроикономическия модел се отразява като повишение на равновесната им цена.