Кой, как и при какви условия може да оспорва незаконосъобразните решения, взети на Общо събрание на Етажната собстновеност. Кое решение е незаконосъобразно и допустимо ли е то да бъде прието на Общо събрание? Това са въпросите, които вълнуват десетки граждани, оказали се потърпевши от решенията на свои съседи. По темата се обръщаме към адв. Атанас Атанасов, създателна фейсбук групата „Безплатни консултации – Етажна собственост“. 

 - Кои решения можем да квалифицираме като незаконосъобразни?

- Незаконосъобразни са решенията, взети в нарушение в нарушение на Закон за управление на етажната собственост /ЗУЕС/, като най-често срещани са нарушения при процедурата са свикване и провеждане на общо събрание, а също и вземане на решения без необходимото мнозинство.

При неспазена процедура за свикване и провеждане на общо събрание, всеки собственик може да атакува протокола и последния да бъде отменен изцяло от съда.

Ако процедурата за свикване и провеждане на общо събрание е спазена, но част от решенията са били взети без необходимото мнозинство, то заинтересованите собственици имат право да искат от съда отмяна на въпросните решения.

- Можете ли да дадете примери?

- Пример за неспазена процедура може да бъде нарушение на свикването на общо събрание – т.е. неспазен срок от 7 дни между датата на поставяне на поканата и датата на провеждане на общото събрание. Под 7 дни имам предвид пълни 7 дни. Ако поканата е поставена днес и днес е вторник, то събранието може да се проведе следващата седмица – в сряда. Законът дава възможност, при неотложни случаи, покана да се постави 24 часа преди събранието.  „Неотложен случай“ е наличие на факти или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на сградата, на съседни сгради или обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица.

Примери за взети решения без необходимото мнозинство могат да бъдат следните:

- Поставяне на камери за видеонаблюдение – тази инициатива се тълкува като полезен разход и за приемането и са необходими гласовете на представителите на поне 75% ид.ч. от общите части на сградата.

- За поставяне на рекламни или технически съоръжения върху сградата / рекламни табели и антени на мобилни оператори /, се изискват гласовете на повече от 50% ид.ч. от общите части на сградата.

- За избор на управителен съвет (управител) на етажната собственост, както и за възлагане правомощията на управителния съвет (управителя) или на част от тях на професионален управител, законът изисква гласовете на повече от 50% ид.ч. от общите части на сградата.

- Искате да кажете, че когато липсва съгласието на повече от 50% от идеалните части, изборът и възлагане на управлението на професионален домоуправител е незаконосъобразно?

- Точно така! Всяко решение за избор на професионален домоуправител, взето с 50% или по-малко от 50% е незаконосъобразно и може да бъде оспорвано в съда. Да поясня: повече от 50% от всички собственици, а не от присъствалите на събранието собственици!

- В редакцията ни са постъпвали множество сигнали от представители на етажни собствености, където протоколите са манипулирани от професионални домоуправители с цел „завладяване на обекта“.  Така ли е?

- За съжаление е така. Много тарикати използват хаоса или апатията в дадена етажна собственост и се възползват от незнанието на група хора. Единия от похватите им е предоставянето за подпис на присъствен списък, с когото уж се удостоверява кворума за провеждане на събранието, но впоследствие се превръща в списък на единодушно гласуване на определени решения.

Голям майтап пада, когато клиенти ми донесат протокол в табличен вид, където срещу имената на собствениците има: „да, да, да, да, да“ .. и всичките с един и същи почерк, а още по-голям майтап е, когато дневния ред на събранието има  4 точки, а в таблицата на 6 и 7 тока също фигурира „Да“!

Ето такива протоколи заслужават да бъдат оспорвани, а съда отменя решенията по тях с лекота.

Друга манипулация е вземането на незаконосъобразно решение и криенето на протокола в срок, по-дълъг от срока за осорване. След изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протоколът се стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила.

- Има ли други случаи, в които собственик може да оспори решение на общо събрание?

- Разбира се. Не са редки случаите, когато собственици оспорват решения, просто ей така .. „за спорта“!  Платили са си на адвокат за едно дело, след което ползват исковата молба за шаблон и карат наред .. плащат само държавна такса между 30 и 80 лева и „гледат сеира“ на входа.

- Какъв е изхода от този омагьосан кръг?

- По-голяма осведоменост и активно участие в управлението на етажната собственост.

Промените в Закона за етажната собственост слагат край на „паразитирането" на необитаеми апартаментиИнтересът на гражданите към етажната собственост свършва до вратата на апартамента им, коментира адв. Атанас Атанасов