Фиктивните сделки с недвижимо имущество, при които продажбата се прикрива с дарение, представляват едно своеобразно заобикаляне на закона и могат да доведат до особено неприятни последици. Това коментира пред TrafficNews.bg пловдивският адвокат по вещно право Станимир Станев. Повод да се обърнем към него бе историята на Генко и Адриана от Хасково, която разказахме преди дни. Наш репортер потърси мнение от юрист, за да разберем какви са уловките при сключване на подобен тип сделки и как можем да избегнем да попаднем в капана им.

Както вече ви разказахме, преди няколко дни Генко и Адриана бяха принудително изведени от имота си в Минерални бани, част който им бе прехвърлена под формата на дарение от Христо Гогов. Впоследствие продавачът изпаднал в затруднение и поискал от Адриана издръжка в размер 300 лв. на месец. Тя нямала възможност да я изплаща, в следствие на което съдът отменил дарението и върнал имота на Христо.

"В случая вероятно се касае за привидна и прикрита сделка. Реалната е покупко-продажба, но очевидно тя е прикрита като дарение", обясни пред наш репортер юристът. Той допълни, че, ако Христо е искал да сключи договор за покупко-продажба, той е бил длъжен да предложи своята идеална част първо на съсобственика си - неговата сестра. Това е така, защото Гогов и сестра му разполагат с по 1/2 идеална част от къщата, която е придобита по наследство. В случай, че родственицата му откаже да закупи неговата част, той може да я продаде на трето лице, но без да променя условията, които е предложил на нея.

Съмнителна имотна сделка остави двама души без дом! Изведоха ги принудително от къщата имВместо договор за покупко-продажба, Адриана подписва договор за дарение. По-късно то бива оспорено

"Представете си, че имате идеална част от имот, която струва 100 000 лв. Предлагате я на вашия съсобственик за 200 000 лв., а той отказва. След това трябва да го предложите за 200 000 лв. на другите купувачи, защото те трябва да бъдат поставени пред същите условия", поясни Станев.

Уловка обаче има и при дарението – то може да бъде развалено при определени обстоятелства.

В закона съществуват три хипотези, които могат да доведат до неговата отмяна: ако дареният убие или направи опит да убие дарителя си; ако се опита да го набеди в престъпление или ако откаже да му даде издръжка, от която той се нуждае.

"Например, ако подаря на някого апартамент, а в следващия момент закъсам финансово, мога да му поискам парите, от които се нуждая. Ако той откаже да ми ги даде, за мен това е основание да искам разваляне сделката", дава пример Станев. Дарителят обаче трябва действително да се нуждае от тези средства. "Когато съм имал подобни дела, винаги сме правили разчет - например, ако клиентът е във влошено здраве, колко струват инжекциите, лекарствата и другите неща от първа необходимост. Препоръчително е да докажем каква е нуждата", категоричен е адвокатът.

Могат ли записите на заповеди да послужат като доказателство за реалната сделка?

За да докажат, че всъщност се касае за покупко-продажба, двамата купувачи представили в съда записи на заповеди. Те обаче нямали особена тежест, тъй като не доказвали категорично, че парите са дадени от тях именно за закупуване на жилището, е записано в мотивите на съда.

Според адвокат Станев запис на заповед (представен от Генко и Адриана в съда), не може хвърли светлина върху реалната сделка. Причината е, че по същество с този документ подписаният се задължава да даде определена сума на някого, на определена дата. В случая обаче не е от значение за какво е предвидена въпросната сума.

"Отдавна не препоръчвам той да се използва", коментира Станев. Ситуацията е щяла да бъде по-различна, ако страните по сделката са били подписали т. нар. "обратно писмо", или контра летър.

"В това писмо пише каква е истината. В конкретния случай имаме покупко-продажба, прикрита чрез дарение. В този случай по-добре щеше да е страните да подпишат въпросното обратно писмо, с което да обяснят каква е реалната ситуация, включително и продажната цена на имота", обяснява Станев.  

Какви са вариантите оттук нататък?

Двамата хасковлии твърдят, че са направили множество подобрения по имота, след като са го придобили. Припомняме, че според разказа на Адриана, тя е инвестирирала в цялостен ремонт на двуетажната къща, включително подмяна на дограма и подова настилка. Попитан от наш репортер дали в подобен случай може да бъде отправена претенция за сумата, с която е повишена пазарната стойност на имота, юристът отговори, че законът дава такава възможност. В конкретния случай Адриана е пример за т. нар. "добросъвестен подобрител".

"В правото има два вида подобрители - добросъвестни и недобросъвестни. Това не означава свестни като хора (в житейския смисъл на думата). Накратко, добросъвестният владелец подобрява собствения си имот. Недобросъвестен съм, когато отида и оправя нечий чужд имот, за да мога после да му поискам пари. В случая те смятат, че подобряват собствения си имот", твърди юристът. Така законът дава право на подобрителите да поискат сумата, с която са повишили стойността на имота.

"До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта", гласи текстът от Закона за собствеността.

Припомняме, че в случая с двамата хасковлии е подена жалба до прокуратурата и е сезиран Върховния касационен съд. Генко обаче се опасява, че дори и решението да бъде в тяхна полза, може и да се окаже късно. Той се съмнява, че може да има само една причина цялото семейство на Христо да е тук в момента и че реалната им цел е да продадат имота.

Юристът съветва

Генко и Адриана не са първите, попаднали в подобна ситуация. В TrafficNews.bg неведнъж сме представяли историите на хора в безизходица, по една или друга причина подписали документ, който не обективизира волята на страните по една сделка. Общото между тях обикновено е отчаяната нужда от жилище или средства и недостатъчната информираност за последствията, които могат да произтекат от подписването на въпросния документ.

Единственият начин да не попадаме в подобни ситуации, е да бъдем изключително внимателни при сделки с имущество. Затова първият съвет на адвокат Станев е никога да не се опитваме да заобиколим закона, когато сключваме сделки с имущество. "Ако трябва да дам конкретна препоръка към хората, тя е да избягват подобни неща. Когато не се опитваш да се правиш на по-хитър, законът ти осигурява по-голяма закрила", смята юристът.

Станев бе категоричен, че хората следва да се консултират със специалисти, когато извършват сделки с имущество. Това е най-сигурният начин, по който те могат да избегнат да поставят себе си в ситуация, сходна с тази на Генко и Адриана.