Колко ще плащаме и кой бърка сметките? Данъците на имотите в Пловдив може да скочат двойно

Драстично поскъпване на данък придобиване е заложено в новата управленческа програма на кмета Здравко Димитров. Процентната ставка при местния налог за придобиване на имот или МПС се вдига от 2,5% до 3%. Това е максималният процент разрешен от закона, който предвижда всяка община сама да реши с колко да облага сделките за покупко-продажба в диапазона от 0,1% до 3%.

Първо е важно да се каже, че този имуществен данък се дължи за придобиване на имущество по възмезден начин, т.е. когато плащате, но и при дарение. За даренията обаче има отделни ставки, които поне засега не е обявено да бъдат променяни - 0,7% на при дарение между братя и сестри и техните деца, както и 5 на сто – при дарение между всички останали лица. 

Повишенията значат, че пловдивчани ще плащат за най-масовия вид жилища между 800-2000 лева повече за придобиване на имот и между 50-150 лв са среден клас автомобили.

Какво представлява данък придобиване? 

Всеки гражданин, който придобие имот или МПС, регистрирано в България, дължи този данък на общината по адрес на имота или по адресна регистрация на купувача при МПС-тата. 

Ключовият елемент в уравнението обаче е върху какво се изчислява този процент. Облагаемата стойност е тази, разписана в договора за покупко-продажба, НО ако цената на имота, разписана в официалните документи, е по-ниска от данъчната оценка на имота, за облагаема стойност се използва именно данъчната оценка. 

С други думи Иван си купува апартамент в центъра на Пловдив на цена от 200 000 лева. На тази стойност Иван трябваше да плати данък придобиване в размер на 5000 лева, но при поскъпване на налога, стойността ще скочи до 6000 лева. 1000 лева разлика до тук.

Ако обаче Иван реши да спести от данъци и нотариални такси и в договора между двете страни се запише, че сделката се прави на цена от 100 000 лева, нещата изглеждат по друг начин. Данъчната оценка на имота обаче е 120 000 лева, затова Иван ще плати 3000 лева данък придобиване /по досегашните ставки от 2,5%/, но 3600 лева, ако ставката скочи на 3%. В тази сделка общината ще спечели от Иван точно 600 лева.  

Въпросът в задачата е иска ли Иван да плаща по-високи данъци?

За никого не е тайна, че голяма част от сделките минават пред нотариус на далеч по ниски суми от договорената между страните цена. Да, юристите и някои малко по-запознати с материята, веднага ще кажат, че това е рискова практика за купувача заради възможността договорът да бъде развален, ала нашенци предпочитат да спестят солените нотариални такси, прехвърляния и такси.

Практиката за сключване на договори на данъчна оценка на имуществото е толкова разпространена, че дори някои от банките разработиха гъвкави методи, за да може да отпуснат желания ипотечен кредит, въпреки че сделката се води на далеч по-ниска цена. Затова според брокерите няма съмнение как ще се отразят новите данъци.

Очаква ни масово „договаряне“ на данъчни цени, че дори и под данъчните.

Прогнозите са за още по-голямо разпространение на практиката за сключване на сделки на минимални стойности. Това от своя страна ще ощети местния бюджет.

Но от Общината са далеч по-големи оптимисти и правят следния разчет:

Очакваните постъпления за 2019 г. от данък при придобиване на имущества по дарение и по възмезден начин са в размер на 19 500 000 лева.

При приемане на предложената промяна в размера на данъка при придобиване на имущества по дарение и по възмезден начин от 2,5 на сто на 3,0 на сто, прогнозата за 2020 г. е постъпленията в общинския бюджет от този вид местен данък да се увеличат допълнително с около 3 300 000 лева.

Статистиката на Агенция по вписванията обаче навежда на изводи, че предвид тенденцията са спад на сделките, възможно е и да не се реализира така финансова инжекция. Данните показват, че през 2018 година са реализирани общо 16 119 продажби. За периодът до края на септември тази година продажбите са 10 176. Ако тенденцията за намаляване на сделките с около 11% се запази, то се очаква тази година продажбите да са с около 1800 по-малко. С оглед симптоматиката за стагнация на пазарите в очакване на криза, вероятността обемът от сделки да намалява е голяма.

Намаляването на сделките и увеличаване на процента от тях, минавани на данъчна оценка, може да доведе до съвсем различни сметки, от тези, които си прави местната администрация в Пловдив. 

Данъчните оценки според местната власт в Пловдив били в пъти по-ниски от тези в други големи градове

От направена съпоставка между данъчните ставки в Пловдив и тези в София, Варна, Бургас и Стара Загора, е видно, че тази в Пловдив е равна или по-малка от тези в друите общини. Има обаче друг проблем - данъчната оценка в гореизброените населени места е между 8 и 60% по-висока от тази в Пловдив, тъй като методиката за изчисляването е непроменяна от 1998 година и тогава коефициентът за местоположение на Пловдив е определен на последно място от гореизброените общини. 

Чака ли ни двойно поскъпване?

От години е подет дебат за изменения в т.н. Приложение № 2 към ЗМДТ - „Норми за данъчна оценка на недвижимите имоти”.  Всъщност методиката представлява умножение на различни коефициенти като ба­­зис­­­на­­та да­­нъч­­­на стой­ност на 1 кв.м, която се определя според вида на сградата, месторазположение, инфраструктура и други подобни. При направата на въпросния документ на Пловдив е даден коефициент за разположение едва 58,5 и то за центъра на града, при 93,6 за София, 88,9 за Варна, 67,9 за Бургас и 63,2 за Стара Загора.

Тъй като определено методиката е остаряла предвид урбанизацията и развитието на тези общини, тя несъмнено скоро ще бъде изменена и тогава ще се окаже, че имотите в Пловдив ще се оценяват с до 50% по-скъпо, като данъчната оценка ще се изравни с пазарните стойности и дори може да ги мине. Това от своя страна вече ще доведе до драстично поскъпване на данък придобиване. И в този случай хазната със сигурност ще се облагодетелства много над прогнозираното. Още повече, че всички други местни данъци за имоти, включително такса смет се изчисляват на база данъчната оценка на имота. Там приходът ще бъде огромен.

До тогава обаче най-засегнати ще бъдат изрядните данъкоплатци, които минават всичките си пари „на светло“.

Тези, които изповядват сделките си на реална стойност, утре ще плащат средно между 800-2000 лева по-скъпо за придобиване. Скоро може и повече.

Да си купиш кола също ще излиза по-скъпо удоволствие

Преди практиката при превозните средства бе аналогична – за кола на стойност от 16 000 лева се записваше покупна цена по договор от 4000 лева и дори по-малко. Важно е да се уточни, че това засяга покупко-продажба на регистрираните в България автомобили. В момента основа за определяне на данъка на превозните средства е застрахователната стойност. През последните 1-2 години застрахователите драстично са повишили оценките си, като към момента на много места те приближават пазарни стойности,

Така за кола на 20 000 застрахователна стойност, данък придобиване ще възлиза на 600 лева, вместо досегашните 500 лева. За по-ниския клас коли разликата ще е около 50 лева повече от джоба на данъкоплатеца.

Внимателно и тихо към обогатяване на бюджета

Защо се повишава точно този данък? Еднократните налози върху големи стойности са по-бързия способ за финансова инжекция и далеч по-неконфликтният. Опитите за повишаване на масовите годишни местни данъци за имоти и автомобили биха довели неминуемо до сериозно гражднско недоволство, докато купувачите - никой не ги жали.