„Законност на строителството” е рубрика, в която ще ви запознаем със законодателството в тази сфера, което е многопластово, сложно и почти неразбираемо за обикновените граждани. Институциите също не го правят по-лесно за разбиране и затова ние от TNS.bg ще ви запознаем с всичко, което трябва да знаете, за законното и незаконното строителство. В нея читателите ни ще намерят полезна информация и съвети за строителни дейности и ремонти. Рубриката се води от инж. Маринела Минкова – консултант по законност на строителството.

Много често попадаме в ситуацията, в която брокери на недвижими имоти и строители предприемачи спекулират с незнанието ни какво включва и как се изчислява квадратурата на жилище.

Често може да се намерят оферти на жилища с посочена площ, в която е прибавена квадратурата на идеалните части от цялата сграда, което е най-малкото некоректно и подвеждащо.

С течение на годините площта на жилищата се е определяла по различни начини, което означава, че в нотариалните актове за едни и същи жилища, продадени в различни години, може да е вписана различна квадратура.

До 1991 г. в документите за собственост, застроената площ се изчислява като сбор на квадратурите на всички помещения, дебелината на зидовете +1/4 от площта на балкони, лоджии, тераси.

След 1991 г. вече се изчислява, като в квадратурата на жилището се включват с цялата си квадратура балкони, лоджии и тераси.                                                                                                                       

По-долу са описани няколко прости правила, които можем да ползваме, за да изчислим правилно застроената площ на всеки самостоятелен обект в сграда – апартамент, ателие, офис, магазин, гараж и други. Всеки такъв обект има точно определена застроена площ, която се описва още в архитектурния проект. 

Застроената площ се определя спрямо ограждащите стени по следните прости правила:

  • застроена площ на апартамент (или на друг самостоятелен обект), разположена на повече от един етаж, е сборът от застроените площи на отделните му етажи, включително площта на стълбищата в тях;
  • при външни ограждащи стени без отвори, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
  • при външни ограждащи стени с отвори (прозорци или врата за балкон) в застроената площ на апартамента влиза цялата дебелина на стената;
  • при външна ограждаща стена – калкан, важат правилата както при външна ограждаща стена без отвори. В застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
  • при вътрешни ограждащи стени към обща собственост (коридор, асансьор, стълби и др.), в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
  • към застроената площ се прибавя и цялата площ на тераси, балкони и лоджии по външните им конструктивни очертания;
  • при вътрешни ограждащи стени към съседен самостоятелен обект, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ влиза към застроената площ на съседния имот. 

Това е площта, която вие реално купувате и ще притежавате и ще пише във вашия нотариален акт, независимо какво пише на обявата за продажба на имота. Това е начина, по който трябва сами да си изчислите площта и която ще бъде реално записаната в нотариалния акт, а не квадратурата указана в офертата/обявата.

Всеки самостоятелен обект в сграда по закон притежава процент идеални части от общите части.

В нотариалния акт се записва застроената площ на имота и процента (или промил) идеални части от общите. Под влияние на предприемачите някои нотариуси  услужливо въведоха практиката да описват идеалните части като "...заедно с Х на сто идеални части от общите части на сградата, съставляващи Y квадратни метра..."! Абсолютно неправилно, защото общите части включват и конструкцията, основите, комините, вертикалните щрангове на ОВК, ВиК и Ел. инсталациите….,които не се измерват в кв.м.

Ако по нотариален акт притежавате например 7% идеални части от 100 кв.м. общи части не означава, че притежавате 7 кв.м. площ. Това означава,че притежавате всеки квадратен метър от общите част на сградата, всяка част от конструкцията, съответно всеки линеен метър от всички инсталации в сградата …. със съответния процент - 7%, ведно с всички останали собственици. Не може да се определи и да се отдели кои са точно тези ваши 7% общи части, къде се намират или да си ги заградите примерно. Това е по закон.

Закупувайки апартамента, Вие по закон придобивате съответния процент идеални части от общите такива. Нито може да си купите само идеални части от общите, нито пък строителят  може да Ви продаде апартамент и да не ви продаден общите части.  

Надявам се, статията да ви бъде полезна и вече да сте наясно точно какво купувате или вече притежавате като реални,  а не като идеални части. 


Законното строителство е това, при което не се нарушават законите и наредбите, свързани със строителството. То трябва да се извършва в съответствие с издадените строителни книжа, когато такива са необходими, и с материали от съответното качество.

Инж. Маринела Минкова, TNS.bg