Пловдив е пионер и рекордьор сред големите градове в развитието на ритейл парковете у нас. Форматът с открити търговски площи с големи магазини в момента е най-предпочитан от инвеститорите и търговските вериги заради по-ниските разходи и ефективността си. Това показва анализ на Colliers за пазара на бизнес недвижими имоти (офиси, логистика, търговски площи) за втората половина на 2025 г. и тенденциите за 2026 г.

Данните оформят 2025 година като изключително силна за пазара на бизнес имоти в България, където общият обем на инвестициите надхвърли 389 млн. евро, като над 60% от тях са реализирани през втората половина на годината.

Пловдив: Бум на търговските паркове и Уелнес секторът

Градът под тепетата продължава да води сред големите градове по брой ритейл паркове, като към края на 2025 г. разполага със 7 функциониращи проекта, предлагащи общо над 81 500 кв.м. отдаваема площ. На картата на града и региона се открояват както утвърдените търговски центрове като Mall Plovdiv, Mall Markovo Tepe и Plovdiv Plaza, така и множество паркове – Retail Park Plovdiv, XOPark Plovdiv, Technopolis Park, Via Park, Via SEVER, Retail Park Raykov и Park Maxx.

През изминалата година в търговските центрове в Пловдив са усвоени над 3900 кв.м. нови площи. Интересна местна тенденция е, че най-голям дял от тези площи – 44%, са наети от сектора за здраве и красота (Health & Beauty), следвани от модните марки с 22%. Поради постоянния интерес както от нови, така и от настоящи наематели при подновяване на договори, наемните нива в моловете и по главните търговски улици в Пловдив отбелязват умерен ръст.

Друга ключова тенденция за Пловдив, която ще се развива все повече през следващите години, е изграждането на проекти със смесено предназначение. Те комбинират търговски, жилищни и офис функции, отразявайки стремежа към по-ефективно използване на градската среда и осигурявайки по-голяма устойчивост за инвеститорите.

По планове на инвеститорите се очаква до края на 2027 година в Пловдив да заработи и най-големият мол - този на Сточна гара. Строителството му обаче все още не е започнало. 

Какви са цените на наемите в Пловдив?

Пловдив затвърждава лидерската си позиция в развитието на ритейл паркове сред големите градове в страната и се очертава като един от най-силно развиващите се в сферата на търговските площи в страната. Това го нарежда и на второ място по цени в страната след София. 

Данните за Пловдив обхващат първокласните търговски площи, при които се наблюдава умерен ръст на цените. Той се държи вероятно на постоянен интерес от нови и настоящи наематели. Към 2025 г. средните наемни нива са:

  • В търговските центрове (моловете): 33 евро на кв.м. на месец (без ДДС).
  • На главните търговски улици: 27 евро на кв.м. на месец (без ДДС).

Националният пазар: Еврозоната и възход на местния капитал

В национален мащаб, пазарът на бизнес имоти се доминира от местни инвеститори, които стоят зад 78% от общия обем сделки през 2025 г. Най-предпочитани за инвестиции остават офис площите (63% от обема), следвани от търговските площи (20%) и индустриалните и логистични имоти (13%).

Един от най-бързо развиващите се сегменти в цялата страна са именно ритейл парковете, каквито се строят масово и в Пловдив. В България вече има 45 такива проекта с над 576 000 кв.м. площ, като се очаква през 2026 г. обемът им да надхвърли 700 000 кв.м., изпреварвайки традиционните търговски центрове. Основен двигател на този растеж е агресивната експанзия на дискаунт веригите за мода и стоки за дома като Sinsay, Pepco и KiK.

Ключов макроикономически фактор за пазара е приемането на еврото. Очаква се членството в Еврозоната да утвърди България като предвидим пазар и да привлече повече чуждестранни капитали. За обикновения потребител новината също е добра – въвеждането на еврото през 2026 г. ще освободи банкови резерви, което ще стимулира кредитирането, а лихвите по ипотечните кредити се прогнозира да останат ниски и конкурентни – средно около 3.4% – 3.6%.

Какво се случва в София?

София е най-големият и най-скъп пазар за търговски площи в страната с почти изчерпани свободни пространства.

В столицата пазарът на имоти е изправен пред по-различна динамика от този в Пловдив. София страда от остър недостиг на логистични и индустриални площи – свободните пространства са паднали до рекордно ниските 1.4%, което води до чувствителен ръст на наемите. Наемите на първокласни складове там достигат средно 6 евро на кв.м.

На главната софийска търговска улица "Витоша" свободните помещения са на практика изчезнали – те са под 1%, което е най-ниското ниво за последните 5 години, а битката е предимно между модни брандове и заведения.

Съпоставката между наемите в София и Пловдив за 2025 г. показва, че столицата очаквано поддържа значително по-високи ценови нива, като директно сравнение може да се направи основно при първокласните търговски площи:

  • Търговски центрове (молове): В София средният наем достига 59 евро на кв.м. на месец, докато в Пловдив той е почти наполовина по-нисък – 33 евро на кв.м.
  • Главни търговски улици: Наемането на магазин на главна улица в София (като бул. "Витоша") струва средно 46 евро на кв.м.. За сравнение, на главните търговски улици в Пловдив наемът е 27 евро на кв.м.
  • Ритейл паркове: За София данните показват среден наем от 13 евро на кв.м. за този тип търговски обекти, докато за Пловдив конкретна стойност за този формат не е посочена.

Извън търговските обекти, за София могат да бъдат проследени и цените в останалите ключови сегменти.

При офис площите в София най-скъпи са локациите в Централната бизнес зона, където наемите за офиси клас А достигат 17 евро/кв.м., а за клас Б – 11.5 евро/кв.м. В широкия център те са съответно 16 евро и 10.5 евро, а в крайградските зони, където предлагането е най-голямо – 14.5 евро (клас А) и 10 евро (клас Б).

Заради острия недостиг на пазара и рекордно ниския дял свободни пространства в сектора "индустриални и логистични площи", наемите там са нараснали до средно 6 евро/кв.м. за първокласни складове (клас А) и 4.5 евро/кв.м. за клас Б.