Цените на жилищата се повишиха бързо в световен мащаб през изминалите две години. Сега пазарните участници и потенциални купувачи на имоти, гледат към повишението на лихвените проценти от страна на водещите световни централни банки, като средство за охлаждане на имотния пазар и по-конкретно - цените на имотите.

За съжаление на онези, които се надяват на понижение в наема си или възможност да закупят по-достъпен дом обаче, внимателното прочитане на историческите данни за пазара, предполагат, че цените може и да не паднат скоро, пише "Money".

Един пример...

Ипотечните лихви се повишиха значително през 2022 г. в САЩ, като 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент скочи от 3,11% в края на 2021 г. до 5,3% в четвъртък, благодарение на агресивното увеличение на лихвения процент на Федералния резерв. Това предполага, че плащането на ипотечна лихва върху жилище на стойност 300 000 долара е нараснало от 1283 долара на 1666 долара, което е 30% увеличение на плащането, поставяйки под въпрос достъпността за много кредитополучатели.

Въпреки че продажбите на съществуващи жилища са спаднали от малко над шест милиона единици на годишна база през декември 2021 г. до 5,1 милиона единици през юни 2022 г., цените на жилищата продължават да растат. Изчисленията на Zillow за типичната цена на жилище в САЩ показват увеличение от $324 000 до $354 000 през последните 6 месеца, което се равнява на над 18% увеличение на годишна база.

През последните няколко месеца обаче темпът на нарастване на цените се забави. Някои анализатори са разглеждали просто предизвикателствата на достъпността в комбинация със забавянето на продажбите на съществуващи жилища и са заключили, че цените на жилищата ще паднат.

Историята обаче е доказала отново и отново, че сами по себе

си по-високите лихвени проценти по ипотечните кредити не водят до спад на цените на жилищата. Гледайки към историята може да се заключи, че при липса на голяма рецесия, цените на жилищата в САЩ е възможно да забавят рязко повишението си, но е малко вероятно да паднат.

Доказателствата, моля!

В исторически план връзката между увеличенията на цените на жилищата и увеличенията на ипотечните лихви е била много слаба, макар и положителна. Тоест - вярно е, че повишаването на лихвите по ипотечните кредити е свързано с повишаване на цените на жилищата. Има два важни компенсиращи ефекта. Един от ефектите е, че бързо нарастващите лихвени проценти поставят под въпрос достъпността, което би трябвало да отслаби цените на жилищата. Другият ефект е, че увеличенията на лихвените проценти не се случват във вакуум; те са свързани с периоди на затягане на Федералния резерв в отговор на икономика, в

която растежът или инфлацията са по-високи от желаното.

Положителната връзка между промените в цените на жилищата и промените в лихвените проценти показва, че в исторически план ефектът от по-силния икономически растеж, по-ниската безработица и инфлацията, са фактори, които повишават цените на жилищата и тези фактори са доминирали над предизвикателствата пред достъпността.

Това обаче не засяга въпроса какво се случва, когато лихвите по ипотечните кредити се повишат много бързо. Всъщност е имало много малко от тези периоди, тъй като лихвените проценти са в постоянен спад от началото на 80-те години. Въпреки това идентифицираме два периода, в които лихвите по ипотечните кредити са се повишили с повече от един и половина процентни пункта през годината: септември 1979 г. до март 1982 г. и септември 1994 г. до февруари 1995 г.

През тези периоди темпът на поскъпване на жилищата се забавя бързо. За септември 1979 г. до март 1982 г. поскъпването на жилищата се забави от 12,9% на 1,1%. А от септември 1994 г. до февруари 1995 г. той се забавя от 3,2% на 2,6%. За всеки от тези два периода реалното поскъпване на жилищата (поскъпването на жилищата, коригирано спрямо инфлацията) е било отрицателно за определена част от периода.

Всъщност от 1976 г. насам, в САЩ има само два периода, в които номиналните цени на жилищата са били на отрицателни в цялата страна: началото на 90-те години и Голямата финансова криза. Цените на жилищата не падат с всяка рецесия, но и в двата периода САЩ бяха в рецесия и лихвите намаляваха, а не се повишаваха.

В крайна сметка: има много спекулации за това какво означава нарастването на лихвите по ипотечните кредити за цените на жилищата, без много внимание на доказателствата.

Внимателният поглед върху данните (поне в САЩ, където има статистика за по-дълъг период от време) показва, че състоянието на икономиката, а не достъпността на жилищата е по-голям двигател за промените в цените на жилищата.

Стабилната икономика, отразена в ниската безработица и нарастващите заплати, повишава търсенето на жилища, като помага на купувачите в крайна сметка да поемат шоковете в лихвените проценти. Освен това инфлацията повишава цените на наемите и създава очаквания за бъдещи увеличения на наемите, което прави привлекателно заключването на плащането по 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент. В резултат на това повишенията на лихвените проценти са свързани с увеличения на цените на жилищата.

Въпреки че официално не е обявена рецесия, икономическата активност в САЩ се е свила през първата половина на годината. Независимо от това обаче, на фона на продължаващото затягане на мерките на Фед, има допълнителен попътен вятър - недостиг на предлагане на жилища в най-голямата световна икономика.

Този недостиг беше създаден от години на недоизграждане в резултат на голямата финансова криза. Това недостатъчно изграждане беше отражение на все по-стриктното зониране и по-високите регулаторни тежести, които повишаваха разходите за земя, по-високите разходи за суровини и труд и повече финансови ограничения.

Днешният недостиг на предлагане на жилища не е бил налице в предишни периоди на бързо нарастващи лихвени проценти и прави спад в номиналните цени на жилищата малко вероятен, дори когато икономиката е леко отслабена. В отговор на тези условия, предизвикателствата в достъпността вероятно ще продължат да съществуват доста дълго време.

При липса на по-дълбоко свиване на американската икономика, тези условия също могат да доведат до продължителен, макар и по-умерен, растеж на цените на жилищата.