Не са редки случаите, когато решенията на Общото събрание на етажната собственост се отменят в съда. Това води след себе си съседски недоразумения, спорове, скандали. Десетки граждани се оказват потърпевши от нередовно проведени общи събрания. Кои са най- честите причини за отмяна на решенията на Общото събрание? По темата се обръщаме към адв. Атанас Атанасов . 

- Кои са най-честите причини едно решение на Общото събрание да бъде отменено?

 - Причините са много, но повечето се повтарят. Най-често проблемите са в процедурата – как е свикано събранието, как е проведено, кой е участвал, какво точно е гласувано. Нека ви дам примери, обяснени максимално просто: 

Събранието е свикано неправилно;

Едно от най-често срещаните нарушения при свикване на общо събрание е свързано с датата на поставяне на поканата. Причината често е липсата на задълбочено познаване на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) от страна на лицата, които реално управляват сградите. Парадоксално, дори т.нар. „професионални“ домоуправители, които би трябвало да бъдат пример за компетентност, допускат тази елементарна грешка — макар някои от тях да твърдят с иронична самоувереност, че „лягат и стават със ЗУЕС“.

Когато събранието е редовно, а не извънредно, поканата трябва да бъде поставена най-малко седем дни предварително, като самото събрание може да се проведе на осмия ден. Например – ако поканата е поставена този вторник, събранието може да се проведе най-рано следващата сряда.

Не е имало достатъчно представени идеални части, за да се вземе решение;

И до днес не е рядкост домоуправители да преброят присъстващите пред входа и ако са „повече от половината“, да обявят събранието за редовно. Малцина от тях осъзнават, че не всички самостоятелни обекти в сградата притежават равни дялове – идеалните части варират, а формалното мнозинство по брой хора невинаги означава мнозинство по притежание на идеални части.

 Съществена грешка е и допускането до участие на лица, които не са нито собственици, нито надлежно упълномощени. Това компрометира легитимността на събранието и създава риск от успешно оспорване на всички взети решения.

Гласува се нещо, което не е обявено предварително;

Случвало ли ви се е да откриете разминаване между дневния ред в поканата и този, отразен в протокола от общото събрание? В поканата са обявени едни теми за обсъждане и гласуване, но в крайна сметка се приемат съвсем различни решения, за които никой не е бил предварително уведомен.

Това представлява сериозно нарушение на процедурата и е категорично основание съдът да отмени въпросните решения. Законът изисква яснота и предвидимост – собствениците имат право да знаят предварително по какви въпроси ще гласуват.

 Приемат се решения, които противоречат на закона или са абсурдни;

Не е рядкост в някои етажни собствености да се приеме решение, продиктувано не толкова от интереса на общността, колкото от желанието да бъде „назидан“ неудобен съсед. Типичният случай е, когато се ограничава достъпът до асансьора за собственици или обитатели с неплатени задължения – чрез поставяне на чипове, до които те нямат достъп.

Подобни решения не само че надхвърлят правомощията на общото събрание, но и грубо нарушават правата на засегнатите лица. Това поведение създава сериозна правна уязвимост – включително основание за предявяване на иск по чл. 109 от Закона за собствеността за защита от незаконно препятстване на ползването.

 Гласува се с пълномощни, които не са наред;

Често се допуска до участие в общото събрание лице с пълномощно, което не отговаря на изискванията на закона. Например – собственик упълномощава с обикновено писмено пълномощно съпругата на съседа си, която няма никаква връзка със собствеността. Това не е валидно.

Законът изисква, когато пълномощникът не е собственик, пълномощното задължително да е с нотариална заверка на подписа. Единственото изключение са адвокатите – за тях е достатъчно обикновено адвокатско пълномощно, без нотариална заверка.

Когато в съдебен процес се установи, че решения са взети с гласовете на лица с невалидни пълномощни, съдът може да изключи тези гласове от броя на присъстващите. Това води до промяна в кворума и може да се окаже, че решенията са взети без необходимото мнозинство. В такива случаи те подлежат на отмяна като незаконосъобразни.

 Събранието се провежда „на хартия“ – без реално обсъждане;

 Един от най-типичните сигнали във фейсбук групата „Етажна собственост“ е за така наречените „кафе-събрания“, на които домоуправителят, заедно с двама-трима съседи, взема решения за цялата сграда. Събират се у някого, съставят протокол и тръгват с присъствен списък по апартаментите, придружен с въпроса: „Съгласен ли си да дадем под наем общата стаичка пред входа?“

След няколко подписа — въпросната стаичка вече е превърната в гараж, а вътре се озовава моторът на младежа от съседния вход. Колко е наемът, кой го плаща и къде отиват парите – никой не знае.

Макар и по-сложни, подобни казуси подлежат на съдебно оспорване. При липса на надлежно свикано събрание, валиден дневен ред и доказано мнозинство, „решенията на маса“ могат да бъдат успешно обявени за нищожни или незаконосъобразни.

 - Колко често съдът отменя решения на общо събрание на етажната собственост?

 - Сравнително често, особено когато има сериозни процедурни нарушения – нередовна покана, грешки в кворума или решения извън дневния ред. Законът е строг по отношение на формата, защото става въпрос за правата на всички съсобственици.

 - Има ли срок, в който може да се обжалва такова решение?

 - Да – 30 дни от узнаване за решението. Затова е важно собствениците да следят какво се случва и да искат копие от протокола навреме.

 - Какво бихте посъветвали собственици, които смята,  че нещо в управлението на сградата им куца?

 -  Да не се примиряват. Да изискват документи, да се запознаят със ЗУЕС, да търсят съмишленици сред другите съседи. А ако има груби нарушения – да се консултират с адвокат и, при нужда, да потърсят правата си в съда. Това е част от отговорността да живеем в общност.