С промени в Закона за управление на етажната собственост във входовете ще взимат по-лесно решения, а професионалните домоуправители ще подлежат на стриктен контрол. Общото събрание ще може да се провежда и в смесен режим на работа - присъствено и онлайн, а кворумът се намалява. Промените са обнародвани в "Държавен вестник" на 29 септември, а разпоредбите влизат в сила на четири етапа.Първият етап е датата на обнародване в Държавен вестник - 29 септември 2023-та. Вторият етап е 31 декември 2023-та. Третият етап е 01 юли 2024-та и четвъртият етап е 31 декември 2024-та година.  Приетите помени са важни, защото са част от законите, от приемането на които зависи отпускането на следващия транш от парите по Плана за възстановяване и устойчивост. 

 Ще бъдат ли създадени условия за по-справедливо разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части? С тези и други въпроси се обръщаме към адв. Атанас Атанасов, който специализира в този сегмент от Гражданското право. 

  - На 29 септември влязоха в сила големи промени в Закона за етажната собственост. Какво наложи тези реформи в закона?

- Закон за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ се появи на 01.05.2009 година, като естествено продължение на действащия до тогава Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост /ПУРНЕС/. ЗУЕС от 2009 година беше добър, но не и съвършен закон. Днес, четиринадесет години по-късно, лобито на професионалните домоуправители най-сетне намери намери общ език със Законодателния орган на Република България. Промените в ЗУЕС не са изненада.  Те бяха необходими, с цел улесняване на свикване и провеждане, вземане на решения и тяхното прилагане.

- В чий интерес са промените в ЗУЕС?

- Най-вече на професионалните домоуправители. Нормално, от ЗУЕС зависи техния бизнес. Направиха си асоциация, наеха добри юристи, покрай процедурата „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване на жилищния сграден фонд“ сближиха отношенията с Министерство на регионалното развитие и благоустройството и промените в ЗУЕС не закъсняха.

- А гражданите? Някой помислил ли е и за тях?

- Не е особено голям интереса на гражданите към управлението на етажната собственост. За голяма част от тях дома им започва от входната врата на апартамента, а не от тази на входа на блока. Разбира се има и такива, които се вълнуват от състоянието на общите части и управлението им. За тях съм създал група във фейсбук: „Безплатни консултации - Етажна собственост“ . Там всеки може да намери отговор на въпросите си.

- Кои са основните промени в ЗУЕС, които ще засегнат най-голям брой собственици?

- Новият ЗУЕС дава възможност на общо събрание да се избере една от следните форми за разпределение на разходите за управление и разходите за поддържане на общи части:

  1. поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател;
  2. съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата, или
  3. поравно на самостоятелен обект.

Тази промяна слага край на „паразитирането“ на необитаеми апартаменти, купени с цел инвестиция.

Другата съществена промяна е тази на необходимия минимален процент идеални части от общите части, представени на общо събрание.

От изискуемите 67%, вече са необходими 51%, за да започне събранието в обявения в поканата час.

За провеждане на събранието час по-късно бяха необходими 33%, които след промените стават 26%.

Важно е да се отбележи, че когато едно физическо или юридическо лице е собственик на повече от 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез упълномощени представители собственици на най-малко 75 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

Интересна промяна в ЗУЕС е въвеждането на смесен режим на провеждане на общо събрание – присъствено и онлайн чрез видеоконференция. За мен лично, тази иновация ще внесе допълнителен хаос в управлението на етажната собственост. Привърженик съм на присъственото провеждане на общи събрания – със собственици и/или пълномощници.

- С реформите постига ли се по-добра комуникация между лицата от етажната собственост и по-засилено присъствие на общите събрания?

- Комуникацията или я има, или я няма. За да я има, някой трябва да я създаде. Относно засиленото присъствие на общите събрания – не вярвам. Прекалено либералния ЗУЕС е предпоставка за неглежиране на присъствие и участие.

- Смятате ли , че новият закон ще спре безразборното остъкляване на балкони и боядисване на фасадите в най-различни цветове?

- Тук е момента да цитирам една мъдра мисъл на покойния доцент Кристиан Таков:
"Пазете правото, включително и от закона". Не законът би спрял безобразията, а хората, които се интересуват и познават закона.

- Ще бъде ли улеснен достъпа до програмите за енергийна ефективност?

- Това зависи от всички нас, а не от закона. Министерството предоставя възможност, давайки методически указания, коя процедура как да бъде изпълнена. Във почти всяка една етажна сосбтвеност обаче има „задни колелета“ , които възпрепятстват изпълнението на процедурите – било то с липса на участие, например непредоставяйки нотариален акт, от който да се уточнят % идеални части на самостоятелен обект или недопускайки до собствеността си представители на фирмата, сключила договор за техническо обследване на сградата.

- С промените и въвеждането на регистър ще отпаднат ли нелоялните фирми и домоуправителите измамници?

- Не че домоуправителите, фигуриращи в този регистър са много лоялни, но до известна степен да – шмекерите ще са по-малко.

- Ще бъдат ли създадени условия за по-справедливо разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части?

- Както споменах по-горе, ЗУЕС дава тази възможност и при едно добре проведено общо събрание, всичко може да се подреди благоприятно за мнозинството от собственици.

- Достатъчни ли са направените промени? Какво друго е нужно, за да бъде законът полезен за хората?

- За съжаление, промените не са достатъчни, за да защитят общия интерес.  Мои клиенти се оплакват от различни злоупотреби на професионалните домоуправители. Решение има, но за да се стигне до него е необходимо все повече хора, да се запознаят с управлението на етажната собственост. Радвам се, че вече се зараждат общности в социалните мрежи, които си помагат взаимно.