Преди дни Министерство на регионалното развитие и благоустройството припомни, че до 2022 година всички сгради трябва да имат издадени технически паспорти. Срокът за паспортизацията на всички сгради бе отлаган множество пъти. Това предстсвлява най-общо документ, в който са отразени всички параметри, характеристики и документация на сградата, и в него ще се отразяват всички промени по нея от създаването ѝ. За целта обаче трябва да се направят редица обследвания от различни експерти, които струват скъпо и ще са за сметка на всеки собственик. Ако гражданите не изпълнят ангажимента си в закона срокове, кметовете на общините ще възлагат съставянето на технически паспорти и за всички похарчени средства ще се снабдява с изпълнителен лист за събиране на вземането от собствениците на имотите. 

Техническите паспорти са изключително важни и необходими документи, а и задължителни като ангажимент на България към Европейския съюз, но има два притеснителни сценария, които могат да опорочат тяхното изработване. Тази теза застъпи пред TrafficNews Валентина Узунова, която е член на Камарата на енергийните одитори, председател на Асоциация за високотехнологични енергийни проекти и Националната мрежа за граждански контрол. 

На първо място тя подчерта, че техническите паспорти са изключително полезни за собствениците на имоти обследвания. Енергийното обследване например, което впрочем е задължително за новите сгради след 2005 година, често открива проблеми свързани с качеството на строителните материали – дограма, стъклопакети, изолации и т.н..

"За съжаление почти всички собствениците на построени след 2005 г. имоти не се интересуват от сертификата за енергийни характеристики на сградите  и не си го търсят от брокерите или от инвеститорите, продали им имота", обясни още Узунова.

По този начин собствениците не могат да получат информация, колко качествен имот са придобили и как да си търсят правата при установено разминаване в качеството на използваните строителни материали и некачествено строителство.

„Имаме многобройни примери от практиката. Например, приобщаването на тераси към апартамента променя отопляемия обем, на база който топлофикационните дружества определят използваната топлинна енергия. Така се оказва, че собствениците на имоти с приобщени тераси ощетяват съседите си. Засичали сме наемател на кафе в блок, който се беше включил  към към електро- захранването на асансьора. Живущите в този блок с години са заплащали електроенергията на този наемател“, разказа Узунова.

Проблемите обаче въобще не се изчерпват до несправедливи финансови разчети. По думите на Узунова, често се оказва, че ремонти и дори цялостни санирания не се изпълняват с материалите, заложени на хартия.

„Откривали сме огромни несъответствия за некачествени дограми, изолационни материали, или пък идват да ти правят ремонт на покрива и се оказва, че са прекъснали цялата мълниезащита на сградата“, посочи Узунова. Положителното е, че ако човек има документи за ремонта и се окаже, че изпълнението и вложените материали не съответстват на представените и уговорените, той има законови права да поиска рекламация или обезщетение.

По думите ѝ няма как сроковете за технически паспорти отново да се отложат, тъй като тези документи се налагат с Европейска директива и съответно ангажимент на страната ни е да премине към паспортизация на всички сгради.

"Държавата и общините са отговорни за това, че от 2007 година не се направи нищо, за да запознаят и подготвят гражданите за процеса на паспортизиране на сградите. Да подпомогнат гражданите логистично, а защо не и финансово в т.ч. хората, които получават енергийни помощи и са социално слаби. Не се направи нищо за да се облекчат собствениците на сгради при издирването на строителната документация в общините", обясни още тя. 

Един тлеещ проблем, за който гражданите не подозират, е актуализирането на техническите паспорти на санирането сгради по Националната програма за енергийна ефективност.

„При санирането се оказа, че множество техническите паспорти на блокове, са създадени на „конвейер“ и са почти идентични. Ако ги погледнете може и да не познаете блока си. Освен това тези технически паспорти в т.ч. енергийните обследвания, са изготвени преди да са започнали строителните работи по обновяването на блоковете. Постигнатата ефективност от санирането трябваше да се удостовери със сертификат за енергийни фарактеристики, който се основава на проведено  ново енергийно обследване, проведено не по-рано от една година след приключване на строителните дейности.  Последното се извършва съгласно Закона за енергийната ефективност и е задължително. С резултатите от новото енергийно обследване се актуализира техническия паспорт, издаден за сградата обект на извършено саниране“, посочи Узунова.

Нищо не подозиращите собственици на вече санирани сгради ще се окажат в ситуация, че трябва да финансират нови енергийни обследвания, които обследвания не бяха предвидени за финансиране от държавата, но и държавата не предупреди собствениците, че това е задължително.

Лош сценарий ще бъде, ако се стигне до възлагане на дейностите по изготвяне на техническите паспорти от общините.

"Това няма да е изгодно за хората, тъй като общините ще обявяват тръжни процедури, на които не се знае кой и с какви оферти ще се яви. Възможно е търговете да се спечелят на двойни и тройни цени от цените, които могат да постигнат самите собственици след преговори с фирми  изпълнители на обследвания и технически папорти", поясни енергийният експерт.

Според нея и двата модела могат да доведат до изключително порочни практики, като в крайна сметка в единия случай те ще бъдат в ущърб на идеята за създаване на технически паспорт и от ползите ѝ за гражданите, а във втория случай ще бъде ударен сериозно джобът на българите за сметка на облагодетелстване на няколко фирми, които разбира се ще бъдат близки до управлението.

Така проблемите около издаването на техническите паспорти все повече се задълбочават на фона на липса на информационна кампания за това какво представлява документът, какви са ползите от него, какви дейности се извършват за изготвянето му и въобще за всички аспекти от процедурата.

„Всички дейности по изготвяне на технически паспорт ще отнемат не по-малко от 6- 8 месеца . Собствениците на имоти в сгради трябва да знаят, че ще бъдат посещавани от екипите за обследване на сградите по всички специалности. Хората не трябва да се притесняват от посещението на експертите, а ако някои от тях, не посети дома му. Това ще означава, че се фабрикуват документи без реално да е свършена работа“, посочва Узунова.

Впрочем, докато преди две седмици едва 6-7 фирми у нас разполагаха с една от необходимите апаратури за безразрушително обследване на метални конструкции по сградите, то през последните дни редица дружества са заявили покупка на специалните скенери, за да се включат в обследванията. 

Услугите за издаване на технически паспорт се формират според вида на сградите, които предстои да се обследват. Препоръчително е да се преговаря със специализирани фирми с опит, а не да се доверяваме на легенди за витаещи във въздуха цени. Важно при определянето на цените е техническото състояние на сградата и системите в нея, както и наличието или липсата на техническа документация.

Според изнесените в медиите цени заветният технически паспорт за блок с 5 входа и 21 апартамента във всеки от тях, каквито са много стандартни сгради от 70-те в Пловдив, ще струва между 50 и 65 хиляди лева според наличието на документация. Много от тях обаче липсват от архивите на общинските администрации, което навежда на мисълта, че по-скъпият вариант ще е по-масов. Това ще коства средно около 600 лева на домакинство в тристаен апартамент.

Енергийният експерт обаче препоръчва да не гледаме на това като на разход, а като на актив, който в бъдеще може да ни спести много средства от неправилно разпределение на сметки, но и харчове от потенциални щети върху сградите, некачествени ремонти и рискове за имотите.

„Сертификата за енергийни характеристики, който се изготвя при енергийното обследване, е изключително важнен за всеки собственик, който иска да я наясно със състоянието на имота си“, категорична е Узунова.

Очаквайте втора част, в която ще ви разкажем как енергийният паспорт, който в последствие стана Сертификат за енергийни характеристики, е неразделна част от техническия паспорт и задължителен за сделките с недвижими имоти.