Какви са ангажиментите на професионалните домоуправители? Доколко етажната собственост може да контролира техните действия? Законът за етажната собственост врата в полето би е или има начин домоуправителите да не са само обикновени счетоводители? Темата , която засяга десетки собственици на жилища, коментира адвокат Атанас Атанасов, създателна фейсбук групата „Безплатни консултации – Етажна собственост“. 

 Който плаща, той поръчва музиката! Знаете тази българска поговорка, нали? Дали обаче е приложима в Етажната собственост? Според мен – да. „Музикантите“ са много. Някои от тях са способни да изнесат зашеметяваща шоу програма, обаче текста и мелодията остават непроменени. Задавате ли си въпроса: „Защо е така“?

Защото, уважаеми дами и господа, се съгласявате на това, което ви предложат „музикантите“.

Договорът за професионално управление на Вашата етажна собственост е обикновен договор за поръчка. Страни по този договор са Етажната собственост, представлявана от избрания от нея Управителен съвет /Управител/, в качеството на доверител и Дружеството – професионалн домоуправител, в качеството на довереник. Довереникът се задължава да извършва определени действия за сметка на доверителя, срещу договорено възнаграждение.

Какви са действията?

Обикновено като задължения на доверителя се изреждат част от правомощията на Управителния съвет, подробно изброени в чл.23 от ЗУЕС. Подчертавам думата част, тъй като е напълно възможно някои от точките на чл.23 от ЗУЕС да липсват. Като например т. 12 а - „не по-късно от 7 дни преди датата на изтичането на мандата по чл. 19, ал. 2 свиква общо събрание за избор на управителен съвет (управител)“. Когато на Общо събрание, професионалният домоуправител ви поднесе да разпишете договор от четири страници, не го прочитате нали? Пък и ако не познавате ЗУЕС, може да не ви направи впчатлениче, че в раздел „Права и задължения на страните“, за едната страна може да има само права, „маскирани“ като задължения, а другата – само реални задължения и евентуално някое право, което няма да създаде чак толкова голямо затруднение при изпълнението му от довереника.

Четейки тези редове, усещате ли вече неравноправие?

Анализирайки този договор се спираме на друг важен момент – да извършва определени действия, за сметка на доверителя.

За сметка на доверителя – чл 23, ал.1, т.4 - изготвя годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части на етажната собственост и годишния план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в сградата, както и отчети за изпълнението им, и организира изпълнението на приетия годишен бюджет на етажната собственост ... или казано по друг начин управлява касата на етажната собственост. Приход 800 лева, разход 600 лева. Дотук добре!

Идва момента, когато се появява длъжник на етажната собственост. Или няколко длъжници. Нека дам пример за няколко длъжници! Трима собственици – чуждестранни граждани, не плащат задълженията си към етажната собственост. Всеки месец – 3 апартамента по 50 лева = 150 лева не влизат в касата на етажната собственост. В същото време, същите тези три апартамента се отдават под наем от брокери и наемателите нито познават собствениците, нито имат връзка с тях. Прихода от 800 пада на 650, а разхода от 600 се вдига на 700 – я от абонамента на асансьора, я от почистване. Така на края на месеца касата е на минус, а „музиканта“ Ви свири приспивна песен.

Вариантите са два: Или се свиква общо събрание и се заявява на собствениците, че приходите са недостатъчни и е необходимо таксите да бъдат завишени. Познато ви е, нали?

Или втория вариант – да вземем пари от фонд „Ремонт и обновяване“, за да попълним празнотата в касата. Възможно е, ако в някой от протоколите от общи събрания са вмъкнали текста „Дава своето съгласие, при недостатъчна наличност в касата на етажната собственост, разходи за управление и поддръжка да се заплащат от наличните парични средства във фонд „Ремонт и обновяване“. И така, докато касата се занули. Дори по-лошо – някои „виртуозни музиканти“ допускат етажната собственост да им задлъжнее и после идват покани за доброволно изпълнение на суми за приравняване! А приспивната песен продължава.

Ако някой собственик, вземе че се поразсъбуди малко и инициира процедура по прекратяване на договора с „музиканта“ и последния изгуби подкрепата и доверието на етажната собственост, следва издаване на нулева касова наличност и неплатени сметки за ток и абонамент на асансьор. Основание – няма пари! Ако сте късметлии, ще получите и протокол с разпределението на сумите, както и справка за непотърсените с години задължения на неизрядните платци.

И после с тези документи – при адвокат Атанасов. Ако може да съберем нещо, да съберем..

Това е, драги приятели, реалността. С договор, по който ангажимента на довереника /музиканта/ е само да управлява касата на етажната собственост, песента ще е една и съща – като от развалена грамофонна плоча. Ако обаче помислите над това, да сключите равноправен договор, в който двете страни имат както права, така и задължения, нещата ще се променят. Ако добавим към договора и раздел със санкции за неизпълнение .. или ще се откажат да ви „свирят“, или ако ще свирят – ще свирят тази музика, която вие поръчвате и за която плащате!