Колкото повече – толкова повече! Възможно ли е мащабното строителство в Пловдив в недалечно бъдеще да опровергае една от любимите сентенции на Мечо Пух? Преди броени дни НСИ съобщи за първото реално понижение на цените при жилищните имоти от 10 години насам. Цените на апартаментите ново строителство са паднали с 6%  през второто тримесечие на 2022 година спрямо първите три месеца на годината.  Спадът е изчислен на база реални покупко-продажби в шестте най-големи градове на страната.

Ще продължи ли тенденцията или това е само временно забавяне на тренда?

В уравнението, чиято крайна цена е цената на имота, в момента има голям брой неизвестни. Стандартно цените на пазара на имоти отразяват съотношението между търсенето и предлагането, но и нагласите и очакванията на участниците в него. От една страна имаме висока инфлация и стремеж на хората, които разполагат със свободни средства да ги спасят от обезценяване, а от друга дебне очакваната рецесия. Макар и с известни ограничения, банките все още дават  изгодни кредити. От началото на следващата година обаче се очаква повишение на лихвите по ипотечните кредити.

Финансисти подозират, че в средносрочен план ще нарасне процентът на забавени плащания по ипотечни кредити, а и желаещите да теглят такива да намалеят за неопределено време.

Наред с конвенционалните фактори на пазара, не можем да изключим и „черните лебеди”, които прелитат над него. Първо беше ковид кризата, която предизвика леко стъписване и промяна в критериите на клиентите, а след това и войната в Украйна, която се отрази както на цените на строителните материали, така и на общата инфлация. Така че, по тази линия не са изключени неочаквани изненади.

На този фон строителството в Пловдив все още продължава със сериозни темпове. Градът е в челните места  по брой на издадени строителни разрешения и започнати нови сгради, но и там наблюдаваме първите признаци на отлив. Броят на исканията за издаване на строителни разрешения през последното тримесечие рязко е спаднал. 

Интересът на инвеститорите в момента е насочен в най- голяма степен към районите  „Тракия” и „Западен” , заради свободните терени и добрата инфраструктура. В  „Тракия” вече върви или предстои да започне изграждането на няколко мега комплекса , най- малкият от които е с 1 200 апартамента.

Първият етап на „зеления „ „Резиденшъл парк” се движи с бързи темпове, като там в момента на груб строеж са вече 1200 жилища. Предстои да бъде получено строително разрешение за още 1 800 апартамента  за втория етап на проекта, който включва застрояване на западната част на терена, който се намира срещу кметството на Тракия.

Преди няколко дни бе ограден и терена между  бул. „Освобождение”  и ул. „Георги Данчов” . Имотът е с площ от 30,8 декара, а върху него предстои да бъдат вдигнати 18 жилищни секции между 10 и 17 етажа.  Надземното РЗП ще е 132 306 кв.м, а подземното 29 621 кв.м или общо – 161 928 кв.м. Общият брой на апартаментите в жилищния комплекс „Тракия Тауър” , проект на компанията „ХЪС”  ще е 1268, а застрояването на терена 75%, като другата част ще бъде вътрешен парк.  

На Асеновградско шосе в момента се строят два от блоковете на бъдещия комплекс – „Гербера 4”. Проектът е за 21 сгради,  като предприемачът Георги Чалъмов  е внесъл искане в Община Пловдив за промяна на зоната на имота според новия ОУП. Така, ако местният парламент допусне ПУП – ПРЗ , то имотът след това ще се сдобие със следните параметри –  височина 16 етажа/ 48 метра, застрояване до 50%, Кинт 3,5, озеленяване 40% и 100% паркиране. Това се отнася и за съседните парцели, които се купени от Чалъмов. На практика върху тези близо 50 дка в зоната той може да построи над  20 16-етажни сгради  с около 150 000 РЗП, което e близо 1500 апартамента.

Проектът „Олимпия” ще продължи да се разраства. 

В „Западен” крановете са през 20 метра. Районът продължава да расте в посока запад, като комплексите там никнат като гъби. Те не са толкова големи като тези в Тракия, но за сметка на това са в пъти повече. 

 

Брокери прогнозират, че жилищата, които се строят сега или тепърва ще бъдат започнати, ще се продават доста по-бавно, в сравнение с последните години. Близо 1/ 3 от новопостроените жилища са закупени с цел инвестиция, но не са населени. След вдигането на лихвите, на вторичния пазар вероятно ще се появят доста свободни жилища. Това ще доведе до спад в цените на жилищата в най- ниския сегмент или най- малкото на задържане на ръста на цените.

Големите жилищни комплекси, особено тези, при които инвеститорът търси бърза печалба за сметка на качество и визия, са убийствени за пазара и в недалечно бъдеще вероятно ще бъдат непродаваеми. Най- вече тези, които са строени с некачествени материали и компромиси. Липсата на социална инфраструктура и зеленина в тези комплекси ще бъдат допълнителен минус , който също ще се отрази на цените.  Така, че дори инвеститорът да успее да продаде  новопостроените жилища, на по-късен етап собствениците им трудно ще се разделят с тях. Новите им обитатели ще страдат от всички проблеми, с които се сблъскват и сега хората в подобни комплекси – лоша пътна инфраструктура, недобра свързаност и обществено обслужване.

Отговорност за визията на града е на хората, на които пловдивчани са гласували доверие и са им поверили отговорността за бъдещето на Пловдив.

Според вас, справят ли се?