Може ли отделен собственик да сключи договор с фирма за поддръжка на общите части, без да пита останалите съседи, и валидни ли са такива договори? След години спорове и противоречия между отделни магистрати, Върховният касационен съд образува тълкувателно дело, което трябва да даде отговор на един от най-често срещаните казуси в етажната собственост.

Поводът е противоречива съдебна практика - различни състави на ВКС през годините са решили сходни спорове по напълно различен начин, което създава хаос както в кооперации, така и в затворени комплекси, където липсата на организация често води до напрежение.

В една част от решенията върховните съдии приемат, че индивидуалните договори са „нищожни”, когато уреждат въпроси, които по закон принадлежат изцяло на общото събрание – например определянето на такси за поддръжка, реда за управление, разпределението на разходи за асансьор, осветление или поддръжка на двора. Според това виждане законът е категоричен - решенията за общите части се вземат само колективно. Така, ако един съсед самоволно подпише договор с фирма за чистене или озеленяване и после поиска всички да му плащат по 20 лева месечно, това противоречи на закона и не може да обвърже другите.

Други състави на ВКС обаче възприемат по-гъвкава позиция. Според тях не може отделен собственик да задължава съседите си, но може да сключва договори, които ангажират само него. Например човек може да плати за поддръжка на тревните площи пред блока, ако поема разхода лично, или да подпише договор за достъп до басейн, рецепция или охраняем паркинг в комплекс, без това да създава задължения за останалите. Тези договори могат да имат „комплексен предмет“, стига да не се намесват в правомощията на общото събрание и да не определят общи такси.

Има и особено мнение, според което, когато в дадена сграда изобщо няма организация – няма общо събрание, няма управител и няма кой да вземе решение. Тогава пък индивидуални договори може да се сключват, за да бъде спазен законът за поддържане на сградата в безопасно състояние. Според този съдия договорите биха били проблемни само ако всеки собственик подписва с различна фирма, което би довело до пълна безредица.

Сега ВКС трябва да даде единен отговор – дали подобни договори са изцяло или частично „нищожни”, в кои случаи са допустими и кога не могат да обвържат никого освен подписалия ги собственик.

Тълкувателното решение ще важи за всички бъдещи дела и ще сложи край на противоречивата практика, която досега създаваше объркване както за гражданите и управителите на етажна собственост, така и за фирмите, които предлагат услуги за поддръжка.