Как да сравним офертите на банките за ипотечен кредит

Знаете ли какво се включва в цената на един ипотечен кредит? А знаете ли кои са най-подходящите критерии, за да сравните предложенията на различните банки? По данни на БНБ към края на февруари 2023 г., кредитите на домакинствата в страната са в размер на 33,655 млрд. лв., от които жилищните кредити възлизат на 16,816 млрд. лв., а потребителските са 15,209 млрд. лв. Това означава, че почти всеки човек има поне по един кредит, показва анализ на Цветелина Тодорова, кредитен консултант.
 
Какво е ГПР (годишен процент на разходите)?
 
ГПР е индикатор, който включва всички разходи, които трябва да направи един клиент, за да му бъде отпуснат ипотечен кредит. Ролята на този показател е да може всеки да направи сравнение в коя банка би бил по-изгоден кредита. ГПР се изчислява по формула като годишен процент от размера на кредита. Целта е да има прозрачност в банковите условия и потребителите на кредитни услуги да бъдат запознати с какви разходи е свързан кредита, който ще ползват. И то независимо дали познават икономическата и банкова материя или не.
 
Какви разходи се включват в ГПР?

В ГПР се включват настоящи и бъдещи разходи, преки и косвени, свързани с ползването на кредита. Такива могат да бъдат:
 
    Лихва – лихвата е основният компонент в цената на един кредит. Тя отразява цената на парите, дадени ни назаем. Въпреки че има най-голяма тежест в ГПР, трябва да се вземат предвид и другите съпътстващи разходи.

    Такси – тук могат да се включат разходите за одобрение на кредита, за изготвяне на договор, за откриване и поддръжка на сметката за обслужване на кредита.

    Комисиони – това могат да бъдат разходи по обслужване на кредита или за обработка на данни.

    Застраховки – повечето банки имат изискване за сключване на имуществена застраховка, която да бъде в полза на банката и да има определени покрития. Ролята на тази застраховка е да гарантира, че ще се запази вида на ипотекираното имущество. Така при евентуално неплащане на кредита, банката ще може да го погаси от продажба на това имущество. В този разход се включват и застраховките „Живот“. В повечето банки те са по желание на клиента, но при сключването им се ползват отстъпки в договорения лихвен процент.

    Разходи за оценка – в повечето случаи това е таксата, която дължи клиента за изготвяне на експертна пазарна оценка на предлаганото по кредита обезпечение. Тя може да се дължи към самата банка или към външна оценителска компания.

Какви разходи не се включват в ГПР?
 
Освен задължителните разходи, които са включени в ГПР, е възможно при одобрението или в процеса на ползване на кредита да възникнат  и такива, който не се включват в него:
 
    Неустойки – в случай на забава или неплащане по кредита, клиентът дължи наказателни лихва и такси, които са описани в договора за кредит и общите условия на банката. Тъй като тези разходи не могат да се предвидят още при отпускането на кредита, те не се включват в ГПР.
   
   Разходи за сметки – това са разходите за откриване и обслужване на банкови сметки, свързани с обслужването на кредита, но които не са включени в договора за кредит. Това обикновено са сметки към банкови карти или други продукти, които клиентът е преценил да използва.
   
Разходи за съпътстващи продукти – тук можем да включим разходите за дебитни, кредитни карти, пенсионни, инвестиционни или застрахователни продукти, които не са свързани с ползването на ипотечния кредит.

    Нотариални разходи – въпреки че без да има разпоредителна сделка и ипотека не може да има ипотечен кредит, тези разходи не се включват в ГПР, тъй като не зависят от избора на банка. Все пак е важно да бъдат калкулирани и предвидени.

Как да сравняваме коректно офертите на банките?
 
След като вече сте взели решение за ползване на ипотечен кредит, то следващата стъпка е да изберете кредитиращата банка, която да е ваш партньор по сделката. Изборът често пъти е на база предоставените от банките оферти с ценови условия. За да бъде коректно това сравнение, нашата препоръка е винаги да сравнявате кредити с един и същи размер и за еднакъв срок. Проверявайте дали банката е включила в ГПР всички необходими разходи. Често пъти, на база определено тълкуване на разпоредбите, част от описаните по-горе разходи не се включват в предоставената оферта. Това донякъде компрометира и обезсмисля първоначалната идея на този показател, която е именно да прави условията на банките ясни и сравними за клиентите.

Пример: За да онагледим правилното сравняване на банковите оферти, сме ви подготвили един практически пример. Изходните данни за изчисленията са при размер на кредита от 100 000 лв. за срок от 20 г. Както можете да видите, при две от банките лихвеният процент е почти идентичен, но се получава разлика от 50 лв. в месечната вноска и над 7 000 лв. при общата сума, които клиентът ще върне за целия срок, с включени всички разходи. Също така се оказва, че банката с най-ниска лихва от трите не е с най-малка вноска и не е с най-ниска сума за връщане.