Купуването на имот е сериозно решение, което изисква добра подготовка и изследване на пазара. Един от възможните начини да се намали цената на имота е да се търси възможността да се закупи на търг - от банка, институция или от частен съдебен изпълнител. Такива търгове често се организират от Националната агенция по приходите, след като имотите на длъжници биват отнемани, за да може продажбата им да поркие финансовите задължения. 

Търгове се организират и за продажба на държавни и общински имоти, за продажба на ипотекирани частни имоти от банки, както и от ЧСИ-та по изпълнителни дела.

Практиката обаче показва, че такива търгове могат да предложат възможности за по-евтино покупане на апартамент в сравнение с цените на свободния пазар.

Какво е търг от частен съдебен изпълнител?

Публична продан при частен съдебен изпълнител е процедура, при която съдебен изпълнител продава имот, който е бил конфискуван от дължник, като резултат от изпълнителен процес. Такива търгове се провеждат въз основа на решение на съда и могат да включват различни видове имоти, включително апартаменти, къщи, земи и други. Има възможност и да става дума за делба, когато двама съсобственици на имот не могат да се разберат за управлението му или да се разберат за частната му продажба и разпределение на средтвата от нея.

По-ниски цени на имотите на търг

Една от основните предимства на покупката на апартамент на търг от частен съдебен изпълнител е възможността за по-ниски цени на имотите. Когато имот е конфискуван от дължник и е поставен на търг, цената му може да бъде значително по-ниска от пазарната стойност. 

Въпреки това, е важно да се има предвид, че цената на имота на търг може да бъде повлияна от няколко фактора, като наличието на други заинтересовани страни на търга, начина на определяне на началната цена и условията на търга. Поради това е важно да се извърши подробно изследване и да се прочете всички условия на търга преди да се вземе решите за участие. В някои случаи, търговете от частни съдебни изпълнители могат да бъдат конкурентни и да предложат възможност за значителни спестявания, докато в други случаи цените може да бъдат близо до пазарната стойност или дори да бъдат по-високи поради конкуренцията на търга.

Как се определят цените на търг?

Съдебният изпълнител назначава вещо лице за определяне на стойността на имота. Началната цена на имота, от която да започне наддаването, е 80 на сто от стойността на имота. Началната цена при първата публична продан също така не може да е по-ниска от данъчната оценка, когато такава е определена. Също така при таен търг, ако някой купувач предложи чрез писмена оферта цена с 30% по-висока от обявената първоначална тръжна цена, предложението му е невалидно. С други думи, ако един имот е обявен на такъв търг с първоначалниа цена от 200 000 лева, то крайната цена, за която ще се продаде не може да е повече от 260 000 лева. Ако обаче няма явно наддаване над цената при отваряне на офертите. То е с големината на определение задатък /стъпка/ и чрез явно наддаване цената може да скочи много.

Как изглеждат тези цени по примера на Пловдив?

В момента ЧСИ-та предлагат два многостайни апартаменти. Единият е необзаведен, с площ от 105 кв.м. и се намира в близост до Младежкия хълм, а първоначалната му цена е 218 000 лева /2076 лева на кв.м./. Апартамент от 115 кв.м. в "Кючук Париж" се предлага за 234 000 лева /2034 лева на кв.м./.

Тристаен апартамент от 81 кв.м., отново в "Кючук Париж" е обявен на търг за цена от 169 000 лева /2086 лева на кв.м./. Двустаен от 60 кв.м. в "Западен" е обявен на публична продан за 88 хиляди лева /1485 мева на кв.м./.

Пазарната цена на подобни имоти, обявени за продажба на свободния пазар, е между 1400-1800 евро за кв.м. или 2700 лева - 3500 лева за кв.м. Видимо разликата е драстична. При някои видове имот може да даде над 50% отклонение от пазарните оферти. 

Само преди няколко месеца апартамент от 51 кв.м., разположен до хотел "Санкт Петербург" бе закупен за 66 000 евро на търг, а месец по-късно, бе обявен за продажба на свободния пазар за 109 900 евро - с над 60% по-скъпо. 

Пловдивчанка остана на улицата с детето си след договор със 150% неустойка с бившия ѝ съпруг, който я прати на ЧСИВ момента жилището се продава от новия собственик

Потенциални рискове и ограничения

Въпреки че купуването на имот на търг от частен съдебен изпълнител може да бъде по-евтино, съществуват и определени рискове и ограничения, които трябва да се имат предвид. Един от главните проблеми понякога е тежестите върху конкретен имот, които може и да касаят и други запори или спорове. 

Освен това, процедурата на търг може да бъде сложна и да изисква специфични документи и процедури за участие. Купувачите трябва да бъдат готови да изпълнят изискванията на търга, включително да предоставят гаранция за участие или да платят задатък в определен срок.

Също така, е важно да се има предвид, че в някои случаи дължникът може да обжалва продажбата на имота на търг и да предизвика промяна в решението на съда. Това може да доведе до забавяне на процеса на закупуване и несигурност за купувачите.

Така купуването на апартамент на търг от частен съдебен изпълнител изглежда много привлекателно и изгодно, може да се окаже по-евтино в сравнение с пазарната цена на имота, но въпреки това, е важно да се имат предвид рисковете и да се извърши подробно проучване на имота и процедурата на търг. Това често налага и консултация с юрист.