Още в края на 2017 г. се заговори за предстоящо покачване на лихвите по жилищните ипотечни кредити. Основанията за това беше нарастването на лихвите в САЩ, което винаги се е отразявало с известно 6 до 9-месечно закъснение в Европа.

Тогава, а и в началото на 2018 г. очакванията бяха за задържане на спада на нивата на лихвите до 3,2-3,8%.

В края на годината обаче се видя, че те са паднали вече до 2,95-3,6%, като горната граница е по-скоро за кредитите в евро, а долната – в левове.

Така ипотечните заеми, отпускани за жилища, стигнаха историческото си дъно, каквото нямаше дори в годините на жилищния бум преди 2008 г.

Задържането на спада се случи едва в началото на 2019 г. Средната за пазара ефективна годишна лихва през януари 2019 г. е 3,66%, колкото и през декември. Сделките се сключват на практика при цена на кредита 3-3,5%.

Според много експерти данните само за януари не са много показателни, защото може да се дължат и на по-ниската активност през първия месец на годината, който традиционно не е силен за имотния пазар, а и за отпускането на кредити. Но така или иначе очакванията поне за леко покачване на лихвите остават, като сега прогнозите са вече това да се случи най-късно до средата на 2019 г.

При това положение е хубаво да се види какви ръстове на лихвите по ипотеките биха могли да бъдат преглътнати от хората, които вече имат такъв заем и го изплащат. И от какви нива нататък съществува опасност да се повтори ситуацията от 2008-2009 г. Тогава само за около година и половина лошите кредити нараснаха двойно.

Преди всичко в момента почти няма или са по-скоро изключения случаите, в които се тегли ипотечен заем, с който се купува жилище с чисто инвестиционна цел. А средният процент от стойността на жилището, за който се осигурява заем, е доста по-нисък.

По данни на най-голямата фирма за недвижими имоти в страната – "Адрес", само около 12% от реализираните сделки за покупка на жилища се финансират изцяло или почти изцяло с банков заем. В 18% от случаите сделката се финансира от банка между 50% и 80% от стойността на купеното жилище.

Във всички останали случаи ипотечен кредит се тегли за под 50% от цената. Останалата част от сумата се осигурява от спестявания, от продажба на друг имот, с помощта на родители, ако купувачите са младо семейство, заеми от приятели и с някакъв друг източник. Но не и с ипотечен кредит.

"Има съществена разлика от ситуацията преди 2008 г., защото сега почти няма хора, които теглят ипотечен кредит, за да купят имот с инвестиционна цел, т.е. да се надяват, че неговата цена ще се покачи или че по някакъв начин ще изкарват доход от него. Към ипотечен кредит сега се прибягва, за да си купиш жилище, в което ще живееш. Това е съвсем друга ценност – когато си купуваш собствено жилище, не ти е безразлично дали ще имаш пари да изплащаш заема. Щеш не щеш, го изплащаш и в този смисъл каквито и промени да настанат с лихвата, ще трябва да издържиш", казва пред "24 часа" Тихомир Тошев - председател на Асоциацията на кредитните консултанти.

Ситуацията през 2008-2009 г. бе коренно различна. Тогава много банки вдигнаха лихвите с 2 и повече от два процентни пункта, а поначало те бяха между 6 и 8%. Това увеличи месечните вноски с между 80 и 120 лв., дори в някои случаи със 140-150 лв.

На фона на тогавашните заплати това бе значителна сума, което разстрои немалко семейни бюджети и мнозина бяха принудени да се откажат от кредита си.

Според изчисленията на "Адрес" на фона на сегашните лихви по ипотечните кредити увеличение на лихвите с между 0,25 и 0,5 процентни пункта не би трябвало да доведе до нищо сериозно, защото това на практика са между 10 и 30 лева повишение на месечната вноска.

"Предвид очакванията за поетапно покачване на лихвите задължително условие при тегленето на кредит е да се предвиди евентуално поскъпване и да се калкулира как то ще се върху месечната вноска. Числата показват, че клиентите, сключили сделка през 2018 г., ще могат да изплащат и по-скъпи вноски при увеличение с 0,25 или 0,5 процентни пункта, без да нарушават финансовия си комфорт", твърди оперативният директор на "Адрес" Гергана Тенекеджиева.

Друг е въпросът дали ипотечният заем се изплаща реално от двамата, или само от единия. В България по принцип има дупка в законодателството, уреждаща на кого остава изплащането на ипотечния заем при евентуален развод, но това е отделна тема.