Все повече българи се насочват към покупка на имот в Турция. Чуждестранният интерес към имотния пазар на Южната ни съседка е по-голям от всякога. Цените на имотите в Истанбул са сред най-ниските в Азия и турското правителство насърчава чужденците да инвестират.

С цените на недвижимите имоти, които се движат около 880 евро за кв.м. в мегаполиса Истанбул, купуването на турски недвижим имот изглежда твърде добра сделка. По-високи са средните цени за апартамент дори в Пловдив. Вила с РЗП от 160 кв.м. почти на плажа на Бяло море струва 105 000 евро или 660 евро за кв.м. Обзаведен апартамент в близост до Анталия, на втора линия от морето, с обща площ от 185 кв.м. струва 134 000 евро или 724 €/m2.

Това са цени от обяви в сайтове за чужденци, т.е. стойности, които са силно завишени. Ако купувате от брокери на местния пазар цените са с 20%-30% надолу. Ако купувате от собственици, цената може да падне и до 50%. Мнозина българи с турски корени са посредници в такива сделки и добри имоти във ваканционни курорти може да се намерят и средно на 300-400 евро кв.м. - в пъти по-ниски от цените големи градове като София, Пловдив, Варна и Бургас. 

Възможно ли е инвестициите да не са толкова примамливи, колкото изглежда? 

Наистина има много положителни аспекти за инвестирането в пазара на имоти в Турция. Стратегическото местоположение на кръстопътя на Европа и Азия прави страната идеален регионален бизнес център.

По същия начин стойностите на недвижимите имоти в големите турски градове като Истанбул, Анкара и Измир са не само евтини, но инвестирането там отворя пътя ви към гражданство и получаване на втори паспорт.

Привлекателността на Турция е очевидна между ниските й цени на имотите и гражданството. Все пак трябва да вземете предвид недостатъците на всяко инвестиционно решение.

Подводните камъни - как можете да станете турски гражданин, като закупите недвижим имот, свързаните данъци, които трябва да плащате, цените на имотите в Турция и може би най-важното: доста тежките икономически проблеми на нацията, които трябва да се вземат предвид.

Въпреки че не всички азиатски страни позволяват на чужденците да притежават имоти на тяхна земя, чужденците могат да купуват земя, апартаменти и други видове недвижими имоти в Турция на базата на свободна собственост.

Правителството активно насърчава чужденците да инвестират в Турция чрез програмата си за гражданство чрез инвестиции.

Програмата за гражданство чрез инвестиция на Турция е едно от най-големите предимства за закупуване на недвижими имоти. Закупуването на апартамент, къща или друг вид имот в страната на стойност най-малко 220 000 евро може да доведе до турско гражданство почти веднага.

Ако похарчите минималните 220 000 евро долара, необходими за получаване на турско гражданство, ще си позволите доста голям апартамент в Истанбул с гледка към Босфора. Изглежда като страхотно място за живеене, но прави ли добра инвестицията?

Когато Турция за първи път стартира своята програма за гражданство чрез инвестиции, условието бе да се закупи имот на стойност минимум 880 000 евро или повече. Скоро след това минимумът падна до много по-разумните 220 000 евро.

След като минималната инвестиция беше намалена, програмата за гражданство на Турция стана много популярна. Сега тя е конкурентна с други програми за гражданство и златна виза, включително Португалия и Малта.

Програмата за гражданство чрез инвестиции на Турция включва две други опции извън недвижимите имоти: внасяне на банков депозит или внасяне на капитал в бизнес в Турция. Инвестицията, необходима за тези две опции, е 440 000 евро, което е двойно повече от сумата, необходима като инвеститор в недвижими имоти. 

Такси и данъци върху собствеността в Турция

Има множество данъци върху собствеността, които ще трябва да платите, ако инвестирате в недвижими имоти в Турция. Данъкът върху покупката или данъкът за собственост е значителните 4% от продажната му цена. Обикновено се разделя на половина с купувача, докато продавачът плаща останалите 2%.

ДДС или данък добавена стойност се прилага и за недвижими имоти в Турция. Търговските имоти са с ДДС от 18%. Междувременно жилищните имоти имат по-малък данък върху ДДС, който може да варира от 1% до 18%, но като цяло е в долния край на тази скала.

Чуждестранните инвеститори имат възможност да се откажат от данъка върху ДДС, ако отговарят на специфични условия, като например да се съгласят да не продават имота поне една година.

От вас се изисква също да плащате годишни данъци върху недвижимите имоти в Турция. Те са по-евтини, отколкото в повечето други страни, вариращи от 0,1% до 0,6% от общата стойност на имота. Независимо от това, годишните данъци са текущ разход, който трябва да вземете предвид, преди да инвестирате.

Колко струват недвижимите имоти в Турция?

Преди да закупите недвижим имот в Турция или да направите каквато и да е инвестиция, трябва да разгледате няколко въпроса.

Имотът струва ли си вашата инвестиция? Достатъчно висока ли е доходността от наем? В бъдеще дали ще се повиши или ще спадне стойността му?

Нямаме кристална топка, която да предскаже бъдещето със 100% точност, но можете да разгледате други фактори и да получите солидна представа какво ще бъде икономическото бъдеще на Турция.

Волативността на валутата например е белег, който трябва да се вземе предвид. Стойността на турската лира в сравнение с други валути показва, че от 2010 г. турската лира поевтиня от 1,50 спрямо щатския долар до около 13,65. Това е над 800% спад!

Постоянно поевтиняващата лира направи Турция един от най-евтините нововъзникващи пазари в света за инвестиране в недвижими имоти.

Всъщност турският пазар на имоти се нарежда сред най-евтините в цяла Азия, въпреки статута си на нация с по-висок среден доход.

Истанбул е най-големият град в страната с близо 20% от общото население на Турция, което живее тук. Можете да закупите реновиран апартамент в центъра на Истанбул на ниска цена от само 880 евро на квадратен метър.

Сравнете това с 5200 евро на квадратен метър в Москва или 2600 евро кв.м.  в Белград и стойностите на имотите в Истанбул може да изглеждат чудесна сделка на пръв поглед.

Както навсякъде другаде, цените на недвижимите имоти в Истанбул варират в зависимост от местоположението на имота. Европейската страна на Истанбул е по-скъпа от азиатската.

Ще намерите най-евтините имоти в Истанбул в квартал Есенюрт в далечните западни предградия на града. Междувременно най-скъпите квартали в Истанбул са Нишанташъ и Бешикташ, като и двата са първокласни райони, разположени в центъра на града.

Въпросът е: дали чрез отдаване под наем на вашия имот или евентуална продажба, може да генерирате възвръщаемост на инвестицията си в бъдеще?

Въпреки ниските цени и относително високата доходност на наемите - в диапазона от 5%, все пак има голяма степен на риск.

Вероятно е в крайна сметка да загубите пари, вместо да имате възвръщаемост на инвестицията си поради намаляващата стойност на лирата.

Не очаквайте и в действителност нетната ви доходност да се доближи до 5%. Процентът на свободни работни места в Турция като цяло е голям, така че след приспадане на ремонти, щети и факта, че вероятно няма да имате наемател през цялото време, очаквайте по-ниска добавена стойност. Да не говорим, че наемите ще ви плащат в турски лири.

Закупуването на недвижими имоти в Турция обаче е солиден избор, ако искате да получите второ гражданство, или просто искате ваканционен имот/втори дом. Ако да имате друг паспорт е вашият основен приоритет вместо печалба, тогава недвижимите имоти в Турция може да си струват – просто не очаквайте оптимална инвестиция.

Икономическите проблеми на Турция: убиец на сделката? 

Турция е доста богата нация и се нарежда високо в индекса на човешкото развитие. Въпреки това, макар че по никакъв начин не е „държава от третия свят“, турската икономика не е в разцвета си.

За съжаление лирата е в свободно падане. Не се вижда край на бързото и продължаващо обезценяване на валутата.

Имайте предвид, че когато купувате недвижим имот в дадена страна, вие не инвестирате само във физическа структура или парцел. Вие също залагате на бъдещето на националната валута – а лирата не си струва да залагате в момента.

Нивата на корпоративния дълг на Турция са над 70% от БВП на страната. Голяма част от този дълг се дължи в щатски долари, а не в турски лири. Поради обезценяването на лирата, сумата лира, която ще им трябва, за да изплатят дълга си, се увеличава.

Това е лош знак за всеки, който инвестира в турски недвижими имоти. Цените на жилищата в Турция може да изглеждат евтини, но стойността им намалява заедно с турската лира.

Президентът Ердоган обаче не е банкер или икономист и е на нетрадиционно мнение, че високите лихви водят до инфлация.

Той продължава да настоява, че лихвените проценти трябва да бъдат намалени, въпреки потенциално катастрофалните ефекти, които една хлабава парична политика вероятно би имала върху лирата. Ердоган дори уволнява шефовете на централните банки и финансовите министри, ако не са склонни да намалят лихвите.

Турция също страда от един от най-големите търговски дефицити в света – около 50 милиарда долара, за да бъдем точни. Индустриалният сектор на нацията не може лесно да се конкурира по цена или качество със страните от Източна/Югоизточна Азия.

Просто казано, Турция няма конкурентоспособна производствена индустрия като Тайланд или Китай – особено в сравнение с нейния внос. По този начин, освен всички други проблеми, на Турция липсва необходимата гъвкавост за правилното управление на икономическа криза.