Как ще се отрази COVID-19 и мерките, които държавите предприемат за овладяване на пандемията, върху имотния сектор?

Въпросът не е толкова еднозначен, колкото мнозина си мислят. Причините за това са, че за първи път в новата история на света имаме изкуствено създадена икономическа пречка – тук не говорим за спукване на балон на имотен пазар, за финансова криза, за колапс на фондовите пазари, с други думи не говорим за икономическа рецесия, продиктувана от вътрешни структурни изменения, а за вид хибернация.

Мнозина изтъкнати икономисти, борсови анализатори, имотни експерти, финансови мениджъри вече се опитват да чертаят бъдещите траектории на пазарите. За момента обаче ситуацията изглежда непредвидима, а хипотетични модели могат да бъдат мислени само в контекста на различните държави и техните индивидуални социално-икономически условия.

Въпреки че социалната изолация играе спънка в множество дела – от огледи на обекти до договаряния, то имотният бранш към момента продължава да се развива. Как? Това ще попитаме едни от експертите на пазара в Пловдив – архитекти, строители, инвеститори – тези, които проектират и изграждат сградената инфраструктура.

Ето какво каза пред репортер на TrafficNews финансовият анализатор на PIMK Build Васил Лясков:

- Г-н Лясков, какви са отраженията в бранша на строителството и продажба на имоти свързани с извънредното положение, продиктувано от COVID-19?

- Конкретно нашите наблюдения са, че интересът на имотният пазар продължава да съществува, което е положително. Основният фактор, който до момента бе водещ в бума на строителството през последните години, е високите спестявания. За домакинствата имотната инвестиция е един лесен и достъпен вариант за възвращаемост. Затова нашите наблюдения показват, че това движеше експанзията в строителния бранш, а в Пловдив това се случва в съчетание с предразполагащи демографски фактори. Изобилие от нови компании от най-разнообразни сектори отвориха офиси и фабрики в града и в индустриалните зони, което привлече млади хора от различни региони на страната. Новодошлите, логично, трябва да пребивават някъде и тази необходимост също е двигател за строителството. На този етап тези условия не са се променили драстично, а фундаментът, на който е стъпила тази тенденция, е солиден. Не е настъпил някакъв огромен срив в икономическите показатели, въпреки че никой не може да прогнозира какъв ще бъде развоят в следващите седмици, тъй като обстановката се променя много динамично. На този етап възгледите са оптимистични предвид глобалният отговор на COVID-19, този на Европейския съюз, регионалният, както и този на национално и местно ниво, който е доста адекватен, бърз и дори на определени места огромен като магнитуд – отделиха са огромни финансови ресурси за бизнеси, които без вина страдат. Това дава надежда, че когато всичко свърши, ако то свърши бързо и няма някакво кризисно влошаване на параметрите, че пазарът ще се запази стабилен до ниво краен потребител.

- Как се адаптира пазарът в т.н. условия на социална дистанция?

- Като строителна фирма ние продължаваме работа по обектите си. Не сме стопирали нищо и ще се постараем да влезем във всички срокове, които сме дали на своите клиенти. На този етап освен чисто физическото притеснение на хората от това да присъстват на огледи - съответно намалелият им брой, няма някаква друга чувствителна промяна. Това е нормално и ще отмине, защото и изолацията няма да трае вечно. Първоначално се наблюдаваше един отчетлив прелом, защото паниката дойде рязко, което не отчитам като негатив, тъй като бе необходимо да се случи. Днес освен чисто физическото възпрепятстване, не виждаме сериозни индикации за отлив. Дори в момента продължават да се провеждат срещи, хората проявяват интерес, има разговори.

- Все пак коронавирусът вече има негативно влияние върху икономиката, каква ще е ролята върху имотния сектор?

- Истината е, че нещата се случиха съвсем скоро. Данните, с които разполагаме, не са достатъчни, за да направим някакъв трезв оглед и анализ на ситуацията. Те ще дойдат на по-късен етап и това е проблем. Има времеви лаг, който не позволява адекватно да преценим, за да може да дадем някакви обективни прогнози. Това, което виждаме на пръв поглед, е че има инерция, акумулирана през последните години и стигнала едни изключително високи нива. Строителството в Пловдив и в България като цяло се движеше със страхотни темпове. Цените от друга страна бяха в плато, което е изключително положително, защото имаше един момент, в който имаше усилен ръст. Това създаде впечатление, че показателят, представщяващ отношението на цена на квадратен метър към доход на домакинство, можеше да стигне кризисни нива от 2008/2009. Нивото на застрояване кв.м. на глава на населението също беше притеснителен параметър, но и той остана в норма. Строителството като цена влезе в плато, което наистина е много положително, защото инвеститорът трябва да има доходност, за да може да реализира проектите си, но не да е прекомерна и да е за сметка на капацитета на потребителя, от което да се породи балон. Не се разви такъв сценарий, което мотивира още веднъж тезата, че фундаментът на пазара е стабилен.

- Тази стабилност, която описахте и наблюдаваме през последните години, би ли могла да бъде съхранена?

- Искам да подчертая още веднъж, че имаме много високи нива на спестявания в страната като цяло. Ниските лихвени проценти, на които се радва потребителят, са продукт от една страна на макроикономическата политика, наложена от Централните банки, но от друга страна са в резултат именно на големите вложения на хората в банките. Когато имаме такива спестявания, адекватния отговор на банката е да управляват тези пари и всъщност да ги раздават по-евтино. Така че в България имаше редица фактори, които да благоразположат към имотно вложение и това да доведе до един устойчив пазар като този в Пловдив и региона, намиращ се в чудесна кондиция. Набрали сме една инерция, но на този етап не знам дали тя ще бъде стопирана, забавена за дълъг или кратък период от време. Ще можем да дадем по-адекватни отговори на въпроса как ще се развие пазарът, след като видим данните за първото тримесечие, които не са съвсем адекватни, и тези за второто тримесечие, които ще дадат по-ясна картина.

Засега всичко зависи от това колко дълго ще продължи тази ситуация. Знаем вече три държави обмислят т.н. „отпускане на коланите“ по отношение на затегнатите мерки. Това се планира в Австрия, Чехия, Дания, а редица други страни като Норвегия, Дания, Германия, Италия, Испания и Гърция също обмислят как поетапно да се върнат към нормалния живот. Дали това ще доведе в действително до рестарт на икономиките? Със сигурност и да се пристъпи към такъв сценарий, то ще е бавно и внимателно. Говорим за много развити икономически държави и за разумни управляващи, които без съмнение ще се опитат да не допуснат драматичен обрат с повторна вълна на вируса и на практика - повтаряне на кризата. Ако всичко мине по план, не виждам причина българинът да не продължи да инвестира, т.е. пазарът да остане стабилен. Но ако минем по втория сценарий с повтаряне на кризата, ще влезем в напълно непредвидима обстановка.

- Все пак очаква ли се някаква промяна на цените на имотите за крайния потребител?

- Тук ще ви отговоря отново през призмата на двата основни сценария. При положително развитие, в което успяваме да възстановим икономиката в обозрим срок, например до есента – то бих казал, че не се очаква да има промяна в ценовите параметри на пазара. От друга страна, ако задълбочаване на икономическите проблеми във връзка с едно продължаващо кризисно положение заради коронавируса, то вероятно ще има промени. Има например чуждестранни доставчици на цимент, на бетон, на които се наложи да затворят производствените си бази и ако капиталът, който им е нужен да оцелеят сега го имат или разполагат с друг буфер, то те не биха били затруднени да се върнат към старите условия на работа и снабдяване съвсем скоро. Но ако всичко това продължи по-дълго време, можем за съжаление, да наблюдаваме и фалити в индустрията, които биха довели автоматично до по-ниски цени и отлив от нови инвестиции. Строителството не се случва от днес за утре – то изисква дълъг процес по планиране, административни и други разрешения, изграждане, необходимостта от ресурс и т.н. Реализирането на плановете на правителства и банки за увеличаване на средствата за отворено кредитиране на бизнеса ще доведе до конкуренция и е възможно това да създаде изтласкване и да се окаже, че малките дружества вече нямат достъп до капитал или той вече е по-скъп за тях и съответно да нямат възможност или желание да се кредитират и така да се отсее бизнесът. Хипотезите са много, но на този етап действителността показва, че основният сценарий е, че не би следвало да има промени на пазара и няма никаква икономическа логика за сега включително себестойността да се променя.

- Покрай апела „стойте си вкъщи“ се предвижихме някак неусетно до сентенцията „моят дом - моята крепост“. Ще наложили това промени в търсенето на пазара?

- Това е чисто демографски въпрос – търсенето се определя от хората. През 2019 по статистика имаше по-ниска раждаемост, а всяка една година средната възраст на населението се увеличава от под 40 години преди 2000 до 43,9 години в края на 2019. Семействата не са се разраснали по численост на членовете си, а това обуславя търсене на по-малки апартаменти, каквото отчитаме на пазара. В Пловдив причина за това е и развитата трудова миграция, като хората идват често единично или младите - по двойки, но все още не на етапа за разрастване на домакинството. Тези демографски елементи създават сериозно установила се тенденция. Ние като строителна група считаме, че трябва да предлагаме всякакъв тип имоти и тук ще дам метафоричен пример с кутия бонбони. Когато имаш различен асортимент и дадеш на голяма група от хора, всеки ще избере различен, така е и при имотите. Освен от предпочитанието си, решениет за покупка е зависимо и от финансовия ресурс. Увеличените доходи през последните няколко години насочиха не малка част от купувачите към инвестиране в по-големи имоти. С други думи, не считам, че ще има някакво съществено отражение на коронавируса и условията, в които ни постави, върху потребителското поведение и избор на вид и големина на имот.