Да се сдобият със собствено жилище е мечта на много хора. Всички сме чували израза „моят дом е моята крепост”. Осъществяването на една такава мечта, обаче, може да не се случи по начина, по който хората си представят, поради допускането на сериозни грешки при купуването на жилище. При сделки с недвижими имоти купувачът обикновено е „слабата” страна по няколко причини:

Първо – покупката може да крие редица рискове и проблеми, като наличие на съдебни спорове за собствеността върху имота, както и ограничени права върху него, измами – продажба на няколко купувачи, заблуда за причините за продажба и статута на имота, незаконно строителство и др.

Второ – условията и основните елементи на сделката по принцип се определят от продавача.

Ето какви са и съветите на експертите в областта, за да се избегнат нежелани грешки при тази важна стъпка в живота на хората:

На първо място, преди да се пристъпи към действие, е важно да се уточни каква е идеята на покупката – инвестиция, създаване на дом, или осигуряване на сигурност за семейството. Тази стъпка е следвана от разглеждането на страници с предложения и изготвяне на селекция, която да отговаря на представите на купувача. Следват огледи и преговори, подписва се договор за посредничество (ако лицето е решило да работи с брокер), предварителен договор (сключва се с продавача), договор за отпускане на кредит (ако лицето не притежава нужната сума) и накрая се сключва окончателен договор под формата на нотариален акт.

Най-изгодно е да се купи имот на зелено. Това е много добър вариант и за купувача, и за продавача. Продавачите (строителите) получават предварително сума, която да им помогне и подсигури предстоящото строителство на съответните сгради, и второ, купувачите не се налага да заплатят накуп голяма сума пари за покупката на имот, а цената се разсрочва в съответствие със степента на завършеност на сградата, а именно при сключване на договора, при получаването на акт 14, на акт 15 и на акт 16. Но тази сделка крие редица рискове – сградата може да не бъде построена в рамките на срока от 5 години и така се губи правото на строеж и възможността за придобиване на собственост върху постройката. Правото на строеж се счита за упражнено със завършването на сградата в груб строеж и е възможно строителят да не да я довърши до въвеждането й в експлоатация. При сключването на предварителен договор е възможно продавачът да се откаже от сключването на окончателен или да прехвърли същия имот на друго лице. Възможно е да изпадне в неплатежоспособност и да не може да довърши строежа, както и ако строителството е финансирано с банков кредит, сградата, както и апартаментите в нея да са ипотекирани в полза на банката, а това представлява тежест върху имота.

Как да се предпазим?

Първо трябва да направим проверка на продавача – история, собственици, капитал и т.н., като е добре тази проверка да се извърши от специалист. След това трябва да проверим начина на финансиране на строителството, като тази информация се предоставя от продавача. Проверка на наличните документи и предложени договори преди тяхното сключване – отново от специалист. Проверка на наличието на тежести над парцела, върху който ще се строи сградата, дали има възбрани и ипотеки. Тази проверка също следва да се извърши от специалист.

При покупката на имот в стара сграда са налице следните рискове: липса на топлоизолации, стари ВиК и ел. инсталации, по-трудна продажба, ако след време се стигне до такава. Освен това, много често конструкцията на сградата в повечето случаи е компрометирана – всички сме виждали усвоени тераси, които се превръщат в кухня. При тях водата от мивката се включва към водосточната тръба, която не е предвидена да отвежда мазни води и това може да доведе до сериозни запушвания, чиито ремонти са скъпи. Освен това не можем да сме сигурни дали наш съсед не е направил реконструкция в дома си, без това да е съгласувано със специалисти и не е нарушил конструкцията на сградата.

При покупка на имот ново строителство: сред недостатъците е големият процент на общи части, като при същата квадратура за ново строителство се получава по-малка жилищна площ отколкото при старото. По принцип, строителството трябва да се извършва по правилата – желязото трябва да е толкова, колкото го е сметнал конструкторът и архитектът се е подписал. Има задължителни фирми за надзор и те имат задължението да следят точно това. Задължително се взима проба от бетоновъзела от всяка пратка и се съхранява за определен период от време. Проблемът е, че няма гаранция, че всички установени със закон норми се спазват, има нормативна уредба, въпросът е дали се спазва. Рискът е, че не можем да знаем какво ще бъде състоянието на сградата след няколко години.

При закупуването на жилище от частен съдия изпълнител: на практика, тази сделка не крие кой знае какви рискове. Единствената особеност е, че купувачът трябва да разполага с готови пари. Сумата трябва да се заплати в двуседмичен срок. Преди това се плаща задатък в размер на 10%, който „изгаря” ако не се спази двуседмичния срок. Така че, това е перфектна сделка за човек, който разполага с готова сума пари, тъй като имотът е проверен от ЧСИ, банка или НАП.

Обобщение:

Имотът трябва да се провери за вторични продажби – тежести. Не е страшно да се купи ипотекиран имот, проблем е да не се провери за тежести и задължения на собственика. Вече нотариусите препоръчват да се извади заявление за липса на заведени изпълнителни дела преди да се пристъпи към покупката на имот. То се вади от ЧСИ за броени минути и струва 10 лв. Това успокоява купувача, че продавачът няма нито тежести, нито кредитори, които да търсят обезщетение.

Друга грешка е да не преговаряте за цената – винаги си струва да пробвате.

Да купите по-голям дом, отколкото имате нужда - не забравяйте, че поддръжката на имота често може да струва доста – застраховка, комунални разходи, подръжка и ремонти, обзавеждане.

Договорът - една консултация с адвокат никога не е излишна. Договорът ви следва да е перфектен, за да сте защитени максимално, а и да сте сигурни, че продавачът е реален собственик на жилището и освен това върху него няма тежести.
Внимавайте и с детайлите – срокове за прехвърляне, строителство и т.н., както и клаузите за тяхното неспазване.

И не забравяйте генералното правило – около 1% от заплатената сума отива за годишна поддръжка на имота.